Digital koll på kontoret

I mobilen surfar du, laddar ner appar och legitimerar dig med Bank-ID. Lika självklart som att du handlar och betalar med ett klick via Swish eller andra lösningar för direktbetalning. Den digitala utvecklingen har förändrat de flesta branscher i grunden.

Nu är det fastighetsbranschens tur. Med hjälp av Property Technology, eller kort och gott proptech, går utvecklingen snabbt. På kort tid har det vuxit fram ett stort antal företag som arbetar med att utveckla applikationer och tjänster.

– Med den nya teknologin går det att knyta ihop information och data från många olika system. Det blir enklare att analysera, förstå och visualisera. Till exempel hur mycket energi man gör av med på ett våningsplan, hur mycket koldioxid som släppts ut eller hur mycket avfall som sorteras, säger Christoffer Börjesson, Chief Digital Officer, på Fastighetsägarna Sverige.

Den nya tekniken skapar också möjlighet att ta fram en mängd nya digitala tjänster.

– Jämför fastigheten med mobilen. Från början gjorde du det grundläggande, det vill säga ringde. Sedan kom den smarta telefonen med utvecklade plattformar och appar som innebar en mängd funktioner som förenklade vår tillvaro, säger Christoffer Börjesson och fortsätter:

– Om den traditionella fastigheten motsvarade den gamla mobilen, går vi nu mot en smart fastighet där nya system, applikationer och tjänster kan adderas. Det kan exempelvis handla om att boka och låsa upp rum, styra inpassering och få bättre koll på vilka som ska ha tillträde till lokalen.

Internetbaserade och digitala system kommer helt enkelt att möta och utveckla allt det fastighetsägare alltid jobbat med som uthyrning, drift, förvaltning och övervakning. Men vi kommer också att se nya lösningar för sådant som handlar om människor och komforten på arbetsplatsen.

Kan man säga att vi är på väg mot den smarta arbetsplatsen 2.0?

– Ja, absolut. Framtidens arbetsplats måste bli mer flexibel och anpassas efter nya förutsättningar. Ta inomhusklimatet som är en ständig diskussionsfråga. För kallt eller för varmt? Vi vet att människor är olika och att det påverkar hur vi upplever temperatur. Kanske kommer vi kunna styra så att vissa zoner på kontoret är svalare och vissa är varmare.

Möjligheterna att anpassa och skräddar­sy utifrån arbetsuppgift och behov kan också handla om sådant som ljus och ljud.

– Det finns behov av kunskap och information om människors känsla och upplevelse. Kanske behövs lampor som ger dagsljus, kanske behöver bruset från ventilationen maskeras med en annan typ av ljud. Ungefär som bilindustrin på olika sätt jobbar med att dämpa motorljud.

Som en påskyndare av utvecklingen finns nu ett nytt digitalt språk, RealEstateCore, som är framtaget i ett samarbete mellan ett antal fastighetsägare.

Via det kan byggnaders olika system kommunicera och förstå varandra. Det innebär att det blir möjligt att övervaka, styra och optimera driften exempelvis för att spara energi eller skapa ett bättre inomhusklimat.

Hos Försäkringskassan på Telefonplan i Stockholm pågår just nu ett pilotprojekt som handlar just om att förbättra inomhusklimatet. Projektet drivs av startupföretaget Myrspoven. Via en dataplattform hämtas enorma mängder information in från fastigheten. Den används dels för energioptimering via AI (artificiell intelligens), dels för att visualisera inomhusklimatet.

Egentligen är det i ”molnet” det mesta sker. Via dataplattformen hämtas signaler från alla de sensorer som redan är kopplade till det styrsystem som redan finns. Det som sedan sker beskrivs enklast som att en virtuell drifttekniker tar över reglagen som styr de olika flödena.

– Den stora skillnaden är att där den mänskliga driftteknikern kanske justerade inställningarna någon gång per halvår, eller efter att någon ringt och klagat, så kommer vårt system att uppdatera inställningarna en gång per timme, säger Anders Kallebo som tillsammans med Johan Brunius grundat Myrspoven.

Rent praktiskt fungerar det så att AI utifrån all data bygger upp vad som brukar kallas en digital tvilling – alltså en virtuell exakt kopia av den fysiska byggnaden. Programmet sätter genast igång att experimentera med olika inställningar. När den kommit fram till den ultimata lösningen skickas en order att göra samma sak i den verkliga byggnaden.

– Vi behöver aldrig förklara för AI:n hur den ska göra – det räcker med att definiera vad den ska göra, säger Johan Brunius.

Men med den nya tekniken, behövs inte den mänskliga kompetensen längre?

– Jodå, den kommer att behövas även i framtiden. Men istället för att drifttekniker idag får lägga en stor del av sin tid på brandkårsutryckningar kan de i framtiden jobba mer datadrivet med att verkligen förbättra byggnadens energiprestanda och inomhusklimat, säger Johan Brunius.

Här handlar det alltså om hur man med data som redan genereras i fastigheten skapar ett helt nytt sätt att styra och optimera inomhusklimatet. Data som också kan användas till att få koll på hur vi rör oss i, och använder själva fastigheten. Och det är centralt för att utveckla den nya smarta arbetsplatsen, menar Christoffer Börjesson.

– Sättet vi arbetar på har förändrats. Vi är inte längre knutna till en fast kontorsarbetsplats, vi kan arbeta varsomhelst. Det skapar nya behov av flexibilitet. Dagens kontor är byggda för en viss typ av verksamhet och arbetsrutiner. För att göra anpassningar behöver vi nu veta mer om hur lokalerna utnyttjas. Till exempel om de står tomma vissa tidpunkter, hur mötesrummen används och om det kanske behövs andra typer av ytor.

De digitala möjligheterna tycks oändliga. Tekniken skulle kunna användas för att få koll på sådant som arbetsbelastning, produktivitet, stressnivåer, hälsa och välmående. Men vad händer då med den personliga integriteten?

– Det är väldigt bra att vi i Europa nu har GDPR som skyddar den enskildes rätt till uppgifter som rör den egna personen.

Att ha stenkoll på IT-säkerhet och infrastruktur är en oerhört viktig aspekt, påpekar Christoffer Börjesson.

– I fastigheterna kommer det att byggas extremt många motorvägar med dataflöden och information om människor och deras beteende. Det gör att allt blir känsligare och mer sårbart. Vad ska vara publikt och inte publikt? Vad är personlig information som ska ”tvättas” bort?

Om sensorer exempelvis mäter koldioxiden i luften har det självklart ingen betydelse vem som andats ut den. Eller att veta hur många koppar kaffe varje person dricker. Men kanske hur mycket kaffe som går åt per våningsplan för att planera hur många automater som behövs.

– Det intressanta är att analysera hur de som vistas i lokalerna beter sig, men inte exakt vem som gör vad. Grunden är att all data ska vara anonymiserad och relevant. Till exempel för att förbättra den fysiska arbetsmiljön, säger Christoffer Börjesson.