Risker och riskhantering

Vasakronans uppdrag är att leverera en långsiktigt hög och stabil avkastning till ägarna. Samtidigt som hänsyn ska tas till människor och miljö och gott affärsmannaskap ska efterlevas. För att på bästa sätt nå målen måste en mängd externa och interna faktorer som påverkar verksamheten beaktas och hanteras.

Rimlig och önskvärd nivå på risktagande

All affärsverksamhet är förenad med risktagande. Rätt hanterade kan dessa risker leda till möjligheter, fel hanterade kan de få stora negativa konsekvenser i form av lägre intäkter, högre kostnader eller minskad trovärdighet.

Arbetet med att identifiera, analysera, hantera och följa upp risker är därför ett prioriterat område inom Vasakronan.

Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamålsenliga och effektiva system för riskhantering och intern kontroll. Styrelsen har delegerat ansvaret för det löpande arbetet till vd och fastställt riktlinjer för hur arbetet ska bedrivas.

Till sitt stöd har vd en styrgrupp för internkontroll som förutom vd består av chef ekonomi och finans, chefsjurist samt koncerncontrollers. Styrgruppen ansvarar bland annat för uppföljning och löpande utveckling av den interna kontrollen. Vasakronans dagliga riskarbete involverar samtliga medarbetare och följer en strukturerad process.

Process för hantering av risker

  • Riskinventering – Väsentliga risker fastställs genom inventering av ledningsgrupp och styrelse i samverkan med styrgrupp för intern kontroll.
  • Riskbedömning – Ledningsgruppen bedömer de väsentliga riskerna utifrån sannolikhet och påverkan. Väsentliga risker delges revisionsutskott och styrelse.
  • Riskhantering – Workshops hålls med ansvariga representanter för respektive riskområde för att fastställa orsaker, påverkan och hantering. Övergripande handlingsplaner tas fram och integreras i bolagets affärsplan.
  • Uppföljning – Löpande uppföljning inom ledningsgruppen. Årlig rapportering av riskarbetet till revisions utskott och styrelse.

Våra riskområden

Vasakronans väsentliga risker delas in i 14 stycken riskområden. Genom verksamhetens löpande strategiarbete verkar bolaget för att minimera de väsentliga riskerna. För mer ingående information om risker och riskhantering se vår årsredovisning.

Energipriser

Riskbeskrivning
Förvaltning av fastigheter är en energikrävande verksamhet. Kostnaden för energi har därmed stor påverkan på fastighetsbolagens resultat, men påverkar även hyresgästerna och deras betalningsförmåga.

Bedömning, analys och exponering
Under 2022 steg energipriserna kraftigt med ökade kostnader för Vasakronan. Samtidigt har prissäkring av elleveranser dämpat ökningen, och avtal med hyresgästerna medför också att energikostnaden vidarefaktureras. Indirekt kan dock Vasakronan påverkas genom att hyresgästernas betalningsförmåga försämras, men under 2022 fanns inga sådana indikationer. En prisökning med 10 öre per kWh påverkar Vasakronans kostnader med ca 8 mkr.

Finansiering – tillgång

Riskbeskrivning
Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch och det är viktigt att säkra tillgången till lånat kapital. Ökad omvärldsoro och/eller systemproblem till följd av bolagsspecifika problem i finanssektorn kan leda till att ny- eller omfinansiering blir dyrare eller omöjliggörs.

Bedömning, analys och exponering
Vasakronan har en stabil ägarstruktur, stark finansiell ställning och en belåningsgrad på 40 procent. Bolagets A3-rating hos Moody’s ger en ökad tillgång till fler finansieringskällor och finansiering med längre löptider. Bolaget eftersträvar en jämn förfallostruktur för bolagets skulder med en låg andel kortfristig finansiering. Sammantaget minskar det ny-och omfinansieringsrisken.

Finansiering – ränteläge

Riskbeskrivning
Ränta på lånat kapital är en stor kostnadspost i fastighetsbolagen. Stigande räntor påverkar upplåningskostnaden och ¬finansiella nyckeltal negativt, och leder också till stigande avkastningskrav med värdenedgång på fastigheterna som följd.

Bedömning, analys och exponering
Den genomsnittliga räntan för Vasakronans upplåning steg under 2022 som en följd av stigande marknadsräntor. Uppgången begränsades dock genom den långa räntebindningstiden, som vid utgången av 2022 låg på 4,0 år. Räntetäckningsgraden var fortsatt god och låg på 4,8 ggr väl över målet på lägst 2,0 ggr. Vasakronan har ett starkt kreditbetyg på A3 stabila utsikter vilket skapar möjligheter till fortsatt finansiering till relativt låg kostnad. En ränteuppgång om en procentenhet skulle påverka Vasakronans resultat med 256 mkr.

Projekt

Riskbeskrivning
Om-, till- och nybyggnadsprojekt innebär risker i samtliga faser och ökar ju mer komplexa projekten är. Riskerna i byggprojekten är främst ekonomiska, tekniska eller tidsmässiga.

Bedömning, analys och exponering
Vasakronan har ett stort antal pågående projekt, där flera är komplexa, pågår över lång tid och involverar ett stort antal parter. Felaktiga kalkyler, förseningar i leverans, resurs- och kompetensbrist, eller fördyringar på grund av oförutsedda händelser eller slarv kan få stora ekonomiska konsekvenser. Under 2022 har byggkostnaderna stigit kraftigt till följd av höga materialpriser och höga kostnader för transport och energi. Ökade byggkostnader har resulterat i fördyrningar i Vasakronans pågående projekt. I slutet av året avstannade bostadsbyggandet och som en effekt av det började byggpriserna plana ut.

Leverantörer

Riskbeskrivning
Brott mot mänskliga rättigheter, oetiskt beteende eller verksamhet som inte bedrivs enligt god affärssed hos någon samarbetspart eller någon som agerar på uppdrag åt Vasakronan kan leda till minskat förtroende för Vasakronan och därmed ekonomisk skada och ett skadat varumärke.

Bedömning, analys och exponering
Vasakronan är ett av Sveriges största fastighetsbolag och det allmänna intresset för verksamheten är stort. Antalet leverantörer och samarbetspartners är många och inte sällan i flera led. Brott mot mänskliga rättigheter eller oetiskt beteende hos någon av dessa kan leda till minskat förtroende från intressenter och därmed till ekonomisk skada.

Otrygga områden

Riskbeskrivning
Områden som upplevs som otrygga på grund av bland annat kriminalitet, skadegörelse, omgivningens utformning eller negativt rykte minskar i attraktivitet.

Bedömning, analys och exponering
Områden som upplevs som otrygga tappar i attraktivitet, vilket i sin tur leder till ökad vakans och sjunkande fastighetsvärden. Vasakronan arbetar aktivt med områdes- och stråkstrategier där handlingsplaner för olika områden och gator tas fram. Målsättningen är att aktivera platser och skapa områden där människor vill vara alla tider på dygnet.

Uthyrning – handel

Riskbeskrivning
Digitalisering, konjunkturläge och nya konsumtionsmönster påverkar hyresmarknaden för butikslokaler med pressade hyror och ökade vakanser som följd.

Bedömning, analys och exponering
Lägre efterfrågan på butikslokaler innebär lägre hyresintäkter och högre vakanser för Vasakronan. Vasakronans butikslokaler finns huvudsakligen i centrala lägen där många människor vistas. Bolaget tror på fortsatt efterfrågan på den här typen av lokaler även för annan användning, vilket reducerar den negativa effekten av minskad shopping i fysiskt butik.

Uthyrning – kontor

Riskbeskrivning
Teknikutveckling, konjunkturläge och ändrade arbetssätt påverkar hyresmarknaden för kontorslokaler med pressade hyror och ökade vakanser som följd.

Bedömning, analys och exponering
Lägre efterfrågan på kontorslokaler innebär lägre hyresintäkter och högre vakanser för Vasakronan. Vasakronans kontorslokaler finns i attraktiva områden på tillväxtorter. Bolaget erbjuder produkter som marknaden efterfrågar, och breddar ständigt sitt erbjudande vilket reducerar den negativa effekten av en vikande efterfrågan på kontorslokaler.

Förändrat hyresgästbehov

Riskbeskrivning
Förändrat arbetssätt och ökad digitalisering ställer nya krav på lokaler och erbjudande. Företag som inte anpassar verksamhet och erbjudande till nya förhållanden riskerar att förlora kunder, medarbetare och marknadsandelar, vilket i förlängningen kan leda till olönsamhet.

Bedömning, analys och exponering
Vasakronans ambition är att ligga i framkant när det gäller användning av moderna tekniska lösningar samt service- och produkterbjudande. Detta kräver att bolaget fångar upp trender och efterfrågan, samt utvecklar och testar nya och oprövade lösningar. Vasakronan arbetar för att ha rätt kompetens i kombination med nära samarbeten med kunder, leverantörer och andra företag.

Informations- och datasäkerhet

Riskbeskrivning
I takt med att fastighetsbranschen blir allt mer digitaliserad ökar sårbarheten för dataintrång, virusangrepp och bedrägerier.

Bedömning, analys och exponering
Väl fungerande informations- och datasäkerhet är kritisk för verksamheten. Utvecklingen inom dessa områden går fort och blir allt mer komplex. Om kritisk information går förlorad eller hamnar i fel händer till följd av datahaveri, dataintrång eller bristande IT-säkerhet kan de ekonomiska konsekvenserna bli stora och förtroendet för företaget skadas.

Regelefterlevnad

Riskbeskrivning
Alla företag måste följa tillämpliga lagar, regler och förordningar, vilka ofta är omfattande och komplexa. Samtidigt kan det leda till betydande ekonomiska konsekvenser eller skadat förtroende om regelverken inte efterlevs.

Bedömning, analys och exponering
För att säkra regelefterlevnaden arbetar Vasakronan löpande med att uppdatera sig kring gällande och nya regelverk samt övervaka efterlevnaden. Under 2022 noterades inga väsentliga avvikelser från tillämpliga regelverk.

Medarbetare

Riskbeskrivning
Medarbetare med rätt kompetens är nödvändiga för att verksamheter ska fungera och leverera önskvärt resultat, där den tekniska utvecklingen ställer nya krav. Det är därför avgörande att både kunna behålla och utveckla befintlig personal samt rekrytera nya medarbetare.

Bedömning, analys och exponering
För att utveckla verksamheten och vara relevant på marknaden krävs att företaget kontinuerligt tillför ny kompetens i form av vidareutbildning och rekrytering. Vasakronan strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare för kvalificerad personal. Det starka varumärket och den innovativa, värdestyrda företagskulturen gör att intresset för att arbeta på företaget är stort.

Klimatförändringar

Riskbeskrivning
Höjda temperaturer, extrema väderförhållanden och höjda vattennivåer innebär risk för att fastigheter och/eller byggnader skadas. På lång sikt löper fastigheter nära havet risk att svämmas över permanent.

Bedömning, analys och exponering
Förändringar i klimatet ställer nya krav på fastigheter, som är vår största tillgång. Vasakronan måste beakta klimatfrågan och arbeta proaktivt för att minimera risken för att vissa fastigheter i framtiden ska bli obrukbara eller att kostnaden för att åtgärda skadorna blir höga.

Hållbarhetsarbete

Riskbeskrivning
Hållbarhetsområdet är förhållandevis omoget. Vedertagna begrepp och definitioner saknas. Lagkraven förändras och ökar ständigt. Detta ställer höga krav på såväl intern som extern kommunikation samt på solid uppföljning.

Bedömning, analys och exponering
Vasakronan har höga ambitioner och mål vad gäller hållbarhet. En stor andel av bolagets finansiering är grön, vilket ställer höga krav på rätt information och redovisning. Det är av högsta vikt att Vasakronan vid var tid efterlever gällande lagkrav samt själva efterlever de krav som ställs på andra samarbetspartners. Lever bolaget inte upp till kraven, uttalade löften och mål finns risk för skadat anseende och förlorat förtroende från intressenter. Det leder även till högre räntekostnader i fall bolaget ej längre uppfyller villkoren för grön finansiering.

Har du fortfarande funderingar kring risker och riskhantering?

Hör av dig till Stina så hjälper hon dig.

Stina Carlson

Chef koncern- och verksamhetscontrolling 076-784 88 43