Risker & riskhantering

Risker och riskhantering

Vasakronans uppdrag från ägarna är att leverera en långsiktigt hög och stabil avkastning, samtidigt som verksamheten ska ta hänsyn till människor, etik och miljö. För att uppnå det krävs en rimlig och önskvärd nivå på risktagandet samt en god intern kontroll i verksamhetens alla delar.

Så går riskarbetet till

Ansvaret för att det upprättas ändamålsenliga och effektiva system för riskhantering och intern kontroll ligger på styrelsen. De har delegerat ansvaret för det löpande arbetet med riskhantering och intern kontroll till vd och fastställt riktlinjer för hur arbetet ska bedrivas och vilken risknivå som accepteras.

Det löpande riskarbetet följer en strukturerad process. Inför affärsplaneringen varje år identifieras väsentliga risker i alla delar av verksamheten. Det sker bland annat genom workshops med revisionsutskott och delar av ledningsgruppen, och med utgångspunkt i affärsprocesser och tidigare erfarenheter. Riskerna bedöms sedan av ledningsgruppen avseende sannolikheten för att de inträffar och vilken påverkan de i så fall har ekonomiskt, men även på företagets anseende. De väsentliga riskerna hanteras sedan i respektive enhets affärsplan med löpande uppföljning av utfallet. Åtgärderna varierar beroende på riskens karaktär.

  • Marknads- och affärsrisker är relaterade till omvärldsfaktorer och utveckling på marknaden som Vasakronan inte direkt kan påverka, men som bolaget måste förhålla sig till och vars eventuella negativa effekter kan begränsas. Dessa omfattar även risker kopplade till ägande, förvaltning och utveckling av fastigheter.
  • Operativa risker är risker i den löpande verksamheten som kan uppstå till följd av icke ändamålsenliga eller otillräckliga interna processer eller rutiner, mänskliga fel eller felaktiga system.
  • Finansiella risker och regelefterlevnad är sådana risker som är kopplade till vår finansiering, vår finansiella rapportering samt bristande efterlevnad av förordningar, lagar och regler.
  • Hållbarhets- och anseenderisker är de risker som är kopplade till miljöpåverkan, klimatförändringar, arbetsmiljö och anseende.

I alla delar av verksamheten kan det finnas risker som påverkar anseendet och som till stor del är kopplade till personalens agerande. Begränsning av riskerna sker genom ett omfattande arbete med företagskultur och värderingar.

Väsentliga riskområden

Fastigheternas marknadsvärde

Värdet på fastigheterna är det som enskilt kan ha störst påverkan på företagets ekonomiska resultat på kort sikt, även om det inte ger någon direkt effekt på kassaflödet. Fastigheternas marknadsvärde påverkas både av förändrade avkastningskrav och förändrade marknadshyresantaganden samt andra värdepåverkande faktorer. För att hantera dessa risker har Vasakronan valt att fokusera på fastigheter som långsiktigt bedöms ha bäst förutsättningar för hög avkastning med ett kontrollerat risktagande. Fastighetsbeståndet ska koncentreras till marknader med stark ekonomisk tillväxt och hög likviditet i transaktionsmarknaden, och butiksfastigheter. I det korta perspektivet kan dock dessa fastigheter vara de som avkastningsmässigt är mest volatila.

Värdet på fastigheterna påverkas också av det uppskattade framtida kassaflödet från hyresintäkter, fastighetskostnader och investeringar. Här finns större möjligheter att påverka värdet genom ett aktivt och strukturerat arbete, se mer nedan under respektive riskområde.

Föränderlig omvärld

Den tekniska utvecklingen går snabbt. Digitala lösningar ersätter gammal teknik, nya aktörer kommer in på marknaden med ett bredare utbud och kunder efterfrågar nya lösningar och tjänster. Aktörer som inte anpassar sin verksamhet och sina erbjudanden till dessa nya förhållanden riskerar att tappa både kunder, leverantörer och medarbetare.

Därför är det vår ambition att ligga långt fram när det gäller användning av moderna tekniska lösningar och serviceerbjudanden. Det kräver att vi noga bevakar marknaden för att fånga trender och efterfrågan samt ser till att vi har rätt kompetens och jobbar nära tillsammans med både kunder, leverantörer och andra företag.

Informations- och datasäkerhet

I takt med att fastighetsbranschen blir allt mer digitaliserad ökar behovet av en trygg och säker informations- och datahantering. Utvecklingen går fort och blir mer och mer komplex.

Om kritisk information går förlorad eller hamnar i fel händer till följd av datahaveri, dataintrång eller bristande IT-säkerhet kan de ekonomiska konsekvenserna bli stora och förtroendet för företaget skadas. Därför prioriterar vi denna fråga högt och arbetar aktivt med att följa utvecklingen i den takt som krävs.

Fastighetsutveckling

Att bygga nya fastigheter och utveckla befintliga är ett sätt att öka avkastningen. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar kring hyresmarknadens utveckling, men också i utformningen av produkten och själva projektgenomförandet. Riskerna begränsas genom investeringar enbart på marknader där Vasakronan har god marknadskännedom, och där det finns en stark efterfrågan på lokaler. Kvalitetssäkrade interna processer och hög kompetens inom projektorganisationen säkerställer att både genomförande och produkt håller hög kvalitet och uppfyller högt ställda krav inom hållbarhet. Normalt minimeras riskerna vid större investeringar även avtalsmässigt i förhållande till både entreprenörer och hyresgäster. Vid uppförande av nya byggnader ställs oftast krav på att större delen av fastigheten ska vara uthyrd innan investeringen påbörjas.

Hyresintäkter

Tillväxten i ekonomin styr sysselsättningsgraden, som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och därmed påverkar vakansgrad och hyresnivåer. En spridd förfallostruktur för hyreskontrakten, där endast 15–20 procent av kontraktsportföljen är föremål för omförhandling varje år, leder till att effekten från makroekonomiska faktorer på hyresintäkterna begränsas i det korta perspektivet. Kontraktsportföljen har också en spridning på många hyresgäster och branscher vilket ytterligare minskar risken.

Genom att erbjuda hyresgästerna ett brett utbud av attraktiva lokaler i bra lägen är bedömningen att efterfrågan och lojaliteten hos hyresgästerna ökar. Det är också viktigt att möta hyresgästernas ökade krav på lokaler som motsvarar deras högt ställda miljökrav. Det resulterar i en begränsning av påverkan från makroekonomiska faktorer även i ett längre perspektiv.

Drift och underhåll

Fastighetskostnaderna påverkas av inflationen, men ett visst skydd mot inflationens negativa effekter på resultatet erhålls i och med att hyreskontrakt ger möjlighet till uppjustering av hyran vid förändringar i konsumentprisindex.

Kostnaderna påverkas också av effektiviteten i inköpsprocessen, där ett strukturerat inköpsarbete leder till att stordriftsfördelar tas till vara och att miljömässiga och sociala risker i leverantörsledet begränsas.

Genom ett aktivt arbete för att minska energianvändningen finns också en möjlighet att långsiktigt sänka fastighetskostnaderna.

Finansiering

Räntekostnader och värdeförändring på derivat är poster som kan få stor påverkan på Vasakronans resultat. Målet är en låg och balanserad risk i finansieringen, och riskhanteringen regleras av en finanspolicy som fastställts av styrelsen.

För att uppnå målet krävs en diversifierad upplåning med goda reserver, och genom emittering av gröna obligationer och gröna certifikat har ytterligare diversifiering kunnat ske.

Klimat och miljö

Fastighetsbranschen både påverkar och påverkas av klimatet. De globala klimatförändringarna leder till höjda temperaturer, extrema väderförhållanden och höjda vattennivåer. För fastighetsbolag innebär det risk för skador på egendom till följd av tillfälliga översvämningar samt att byggnationer och/eller material inte klarar de nya väderförhållandena eller förändrade temperaturer. På lång sikt gör klimatförändringarna att fastigheter i områden nära havet innebär permanenta risker. Av dessa skäl är miljöarbetet en naturlig och integrerad del av vår verksamhet.

För mer ingående information om risker och riskhantering se sid 94-97 i Årsredovisningen 2018.

Har du fortfarande funderingar kring risker och riskhantering?
Hör av dig till Thomas så hjälper han dig.

Thomas Nystedt