Affärsmodell, strategier & mål

Med tydliga
mål i fokus

Vasakronan ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden. Ägarna ska säkerställa pensionssystemets finansiering på lång sikt och placerar sitt kapital i olika tillgångsslag för en hög och stabil avkastning. Placering i fastigheter sker bland annat via Vasakronan. I de bolag där AP-fonderna investerar ställer de inte bara krav på avkastning, utan också på att verksamheten bedrivs på ett hållbart sätt.

Vår ambition

Utöver uppdraget från ägarna är Vasakronans ambition att vara Sveriges ledande fastighetsbolag. Detta uppnås genom att:

  • Ha en hög totalavkastning, som dessutom ska vara högre än för branschen i övrigt.
  • Vara förstahandsvalet för alla som söker kontors- eller butikslokaler.
  • Uppfattas som den mest attraktiva arbetsgivaren i branschen.
  • Ta ett socialt ansvar och sträva efter en långsiktigt hållbar utveckling.

För att lyckas med detta krävs att hållbara värden skapas i verksamheten. Vasakronan har därför en kontinuerlig dialog med sina intressenter för att kartlägga och förstå deras förväntningar på bolaget. Värden skapas i verksamheten genom förvaltning och utveckling av fastigheterna, kompletterat med en aktiv transaktionsverksamhet.

Affärsmodell 2018

Långsiktiga mål

Vasakronan har högt satta mål för sin verksamhet, både på kort och på lång sikt. Det är Vasakronans vd och ledningsgrupp som har det övergripande ansvaret för att verksamheten styr mot målen och utfallet följs upp både kvartalsvis och genom uppföljning av interna styrparametrar.

Ekonomi

En totalavkastning på minst 6,5 procent per år (rullande snitt över 10 år).

En totalavkastning på minst 0,5 procentenheter högre än branschen.

Miljö

Våra fastigheter är självförsörjande och behöver ingen köpt energi.

Vi har halverat effektbehovet.

Vår och kundernas verksamhet genererar inget avfall som inte går att återvinna eller återbruka.

Vår verksamhet är klimatneutral.

Vi bygger våra hus med förnybart, återvunnet eller återbrukat material.

All vår finansiering är grön.

Topp 10 globalt i hållbarhetsundersökningen GRESB.

Socialt

Alla anställda lever i enlighet med våra värderingar och vår uppförandekod.

Vi har en god arbetsmiljö som är befriad från negativ stress.

Diskriminering och trakasserier förekommer inte på våra arbetsplatser.

Våra fastigheters utformning bidrar till trygghet, säkerhet och hälsa för de som vistas i och omkring våra fastigheter.

Leverantörer arbetar i enlighet med vår uppförandekod för leverantörer.

Vi speglar det samhälle där vi verkar när det gäller kön, etnicitet och ålder.

Vi har inga arbetsplatsolyckor på våra byggarbetsplatser.

STRATEGIER

För att säkerställa att Vasakronan lever upp till uppdraget från ägarna och samtidigt möter förutsättningarna på marknaden antar styrelsen varje år en strategisk plan. Planen föregås av en analys över vilka marknadstrender som bedöms ha störst påverkan på bolaget och dess verksamhet inom en femårsperiod. De trender som identifierats i årets strategiska plan beskrivs närmare på sidorna 10–14 i Vasakronans årsredovisning. Utifrån trendanalysen fastställs sedan vilken riktning bolaget ska ha de närmsta 1–3 åren. Den långsiktiga inriktningen hanteras av fem strategier.

1. Attraktiva fastigheter 

Vasakronans fastighetsinnehav ska vara fokuserat på kontor och cityhandel på tillväxtorter i Norden, dvs. marknader med goda förutsättningar för hyrestillväxt och där vi ser att vi kan vara en av de största fastighetsägarna med en kritisk massa.

Beståndet ska bestå av fastigheter med lokaler som över tid är attraktiva på hyresmarknaden. Därför är innehavet i nuläget koncentrerat till Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala dvs. marknader med stark ekonomisk tillväxt. På dessa orter är  också efterfrågan på fastigheter god med en hög omsättning och likviditet.

Vasakronans fastigheter ska vara belägna i attraktiva kontors och butikslägen med goda kommunikationer, och erbjuda moderna och effektiva lokaler. Butiksfastigheterna är koncentrerade till cityhandel. Fastigheterna inom beståndet ska också ha kvaliteter som möter höga hållbarhetskrav.

Det befintliga fastighetsbeståndet utvecklas kontinuerligt för att motsvara hyresgästernas och marknadens efterfrågan, och nya fastigheter uppförs vid behov i lägen med stark efterfrågan.

2. Säkra pengar

Att vi säkerställer tillgången till kapital är en förutsättning för vår finansiella stabilitet. Det gör vi på olika sätt genom att till exempel prognostisera upplåningsbehovet i god tid, sprida låneförfallen och eftersträva en effektiv kapitalstruktur. Sammantaget gör detta att vi minskar risken och ökar möjligheterna att hålla finansieringen inom finanspolicyns ramar med god marginal.

För att ytterligare minska risken ser vi till att ha en bred upplåningsstruktur från flera finansieringskällor. Vi träffar proaktivt investerare och andra finansiärer och håller oss ständigt uppdaterade på förändringar i marknaden. Men vi är också måna om att driva utvecklingen i marknaden. Det gör vi bland annat genom att driva utvecklingen inom grön finansiering där vi deltar i samarbeten med andra aktörer på kapitalmarknaden. 2013 emitterade vi världens första gröna företagsobligation och 2018 världens första gröna företagscertifikat. En betydande andel av vår finansiering är redan grön och målet är att all vår finansiering ska vara det. Genom att ha höga krav på oss själva höjder vi standarden i marknaden.

3. Engagerade medarbetare

Att skapa engagemang och motivation hos medarbetarna är inte bara en nyckel till framgångsrik fastighetsverksamhet, utan också ett ansvar Vasakronan har som arbetsgivare. Därför erbjuder Vasakronan goda utvecklingsmöjligheter och en arbetsmiljö där kompetensutveckling, friskvård och aktiviteter för samverkan är naturliga delar av vardagen.

Vasakronans fem värderingar ska genomsyra hela organisationen:

  • Öppenhet kopplar oss samman
  • Glädje driver oss framåt
  • Vi får saker gjorda
  • Schyst och ärligt
  • Vi tar ansvar för helheten

Det är också dessa värderingar tillsammans med FN:s Global Compact-principer som ligger till grund för bolagets uppförandekod. Den innebär bland annat att alla anställda och arbetssökande ska behandlas på ett likvärdigt sätt, ges lika möjligheter till utveckling och befordran samt få lika lön för lika arbete.

4. Gott värdskap

På de utvalda marknaderna ska Vasakronan vara det givna förstahandsvalet för alla som söker lokaler. Erbjudandet omfattar därför ett brett utbud av attraktiva och miljöanpassade lokaler i kombination med en högre servicegrad än andra fastighetsbolag. Genom det stora utbudet ökar också möjligheterna för hyresgästerna att vid förändrade lokalbehov hitta en ny lokal utan att byta hyresvärd.

En nära och öppen dialog med hyresgästerna är en förutsättning för långa och goda relationer. Det ger oss också en stor kunskap om både fastigheterna och hyresgästernas lokalbehov. För hyresgäster som vill ha en enklare vardag erbjuds olika servicetjänster, till exempel telefoni, reception, vaktmästeri och catering. Genom ett aktivt hållbarhetsarbete kan Vasakronan också hjälpa hyresgästerna att uppnå sina egna hållbarhetsmål.

Det blir allt vanligare att se lokalen som ett verktyg för förändring och utveckling av en verksamhet. Vasakronan kan agera rådgivare när potentiella eller befintliga hyresgäster ska besluta om utformning och anpassning av sina lokaler. Rätt utformad kan lokalen bidra till såväl ökad produktivitet och kreativitet som högre trivsel.

5. Teknikens under

Teknikutvecklingen går snabbare än någonsin. Det ger oss nya och goda förutsättningar att förändra hela vår verksamhet på ett genomgripande sätt. På Vasakronan jobbar vi ständigt med nya tekniska lösningar, på egen hand och tillsammans med andra parter. Vi testar ny teknik med piloter och vi involverar kunder och andra parter i utvecklingen av nya lösningar. Vi använder tekniken för att för att bland annat minska energianvändningen i våra hus och vi producerar en allt större andel energi själva med hjälp av till exempel solceller och akvifärer.

Smarta tekniska lösningar, där vi kombinerar kunskap och data för att koppla upp våra fastigheter på ett säkert sätt, ger oss full kontroll över data i våra hus och gör det möjligt för oss att leverera nya tjänster till våra hyresgäster. Genom att dela data med andra och ta en aktiv del i att utveckla gemensamma lösningar som till exempel logistik, flöden och accesshantering, bidrar vi aktivt till utvecklingen av smartare städer.

Har du frågor kring vår affärsmodell eller våra mål?
Kontakta Stina Carlson så får du hjälp.

Stina Carlson
Chef affärscontrolling Stina Carlson 076-784 88 43 stina.carlson@vasakronan.se