VD har ordet

Bästa resultatet någonsin

Stigande hyresintäkter och fortsatt ökande fastighetsvärden lade grunden för vårt bästa resultat någonsin. Samtidigt förändras förutsättningarna för både kontorsmarknaden och detaljhandeln i ett allt snabbare tempo. Under 2020 möter vi de nya kundbehoven med vårt eget coworking-koncept – Vasakronan Arena, säger Fredrik Wirdenius, Vasakronans vd.

2018 var ytterligare ett högkonjunkturår med stark arbetsmarknad och hög efterfrågan på kontorslokaler i attraktiva innerstadslägen. Vad innebar det för Vasakronan?

– Marknadshyrorna har fortsatt att stiga. I de allra bästa lägena i centrala Stockholm har enstaka kontrakt tecknats på nivån 10 000 kr per kvadratmeter för moderna kontorslokaler. Högre marknadshyror har i sin tur drivit upp fastighetsvärdet som tillsammans med växande hyresintäkter gör att vi presterar vårt bästa resultat någonsin: 12,9 miljarder kronor. Efter nio år i rad med stigande fastighetsvärden är värdet på vårt bestånd nu uppe i 139 miljarder kronor.

Du nämner den starka hyresutvecklingen i centrala Stockholm. Hur har det gått på övriga delmarknader?

– Generellt har hyrorna utvecklats positivt i de flesta av våra delmarknader. Några av Stockholms ytterområden har till och med utvecklats mycket bra. I Solna har vi under året hyrt ut kontor till Universitets- och Högskolerådet i nyrenoverade kvarteret STRAND och efter verksamhetsårets slut har Skatteverket tecknat kontrakt i närbelägna Sundbyberg i kvarteret Nya Kronan, som består av både nybyggda och förnyade fastighetsdelar.

– Även i Göteborg har hyresutvecklingen varit positiv, medan det stora tillskottet av nya kontorslokaler har bidragit till att hålla hyresnivåerna på en konstant nivå i Malmö. I Uppsala, med generellt mindre konjunkturkänsliga hyresgäster som myndigheter, universitetet och läkemedelsföretag, är hyresmarknaden fortsatt stabil.

Ännu ett framgångsrikt år för Vasakronan alltså. Men också ett år av stora förändringar och utmaningar, eller hur?

– Ja, absolut! Flera starka och parallella utvecklingstrender påverkar hela samhället och därmed fastighetsbranschen och oss. I grunden är det digitaliseringen som radikalt förändrat både hur vi jobbar och hur vi gör våra inköp. Den snabba förändringstakten gör att företag måste vara flexibla och snabbt kunna ställa om till nya förutsättningar och efterfrågemönster. Det för med sig att de inte längre efterfrågar kontor med långa hyrestider, utan nya former av kontor som snabbt kan anpassas efter ökad eller minskad medarbetarskara och nya samarbetsformer.

– På samma sätt har e-handelns starka tillväxt totalt förändrat förutsättningarna för butiker och köpcentrum. Allt detta påverkar oss på Vasakronan och innebär att vi måste tänka om och hela tiden förnya vårt erbjudande.

Vilka är de starkaste drivkrafterna på kontorshyresmarknaden?

– Kontorshyresgästerna fortsätter att efterfråga allt mindre ytor. Den utvecklingen håller i sig och förstärks och vi har sett exempel där kontorsytan rentav halverats efter omförhandling av hyresavtalet. Samtidigt växer lokalernas läge i betydelse. Konkurrensen om arbetskraft har hårdnat under den utdragna högkonjunkturen och moderna lokaler i centrala lägen har blivit allt viktigare för att kunna attrahera de mest eftersökta medarbetarna.

– Men trots att hyresnivåerna räknade per kvadratmeter har stigit flera år i rad har många hyresgäster i dag en lägre hyra per medarbetare, tack vare hög yteffektivitet och smarta IT-lösningar. Vinnare på den marknaden är fastighetsägare som, likt Vasakronan, kan erbjuda effektiva lokaler i bästa läge och därmed kan ta ut hyror på goda nivåer.

”Nu tar vi nästa steg och kompletterar med ytterligare ett kunderbjudande som gör oss ännu mer intressanta och relevanta på hyresmarknaden – Vasakronan Arena”

Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan

Hyresgästerna efterfrågar också en ökad flexibilitet. Hur tillmötesgår Vasakronan de önskemålen?

– När det gäller att utveckla kontorsmiljöer så att de fungerar som verktyg och stimulans för ökad produktivitet, måluppfyllelse, hälsa och välbefinnande, har vi länge varit ledande. Vi var pionjärer i utformningen av det aktivitetsbaserade kontoret och för några år sedan introducerade vi det uppskattade konceptet Smart & klart, som ger hyresgäster möjlighet att med mycket kort varsel flytta in i helt kompletta och färdigutrustade kontorslokaler.

– Nu tar vi nästa steg och kompletterar med ytterligare ett kunderbjudande som gör oss ännu mer intressanta och relevanta på hyresmarknaden. Det nya konceptet Vasakronan Arena ger våra hyresgäster ett coworking-alternativ på vårt sätt. Baserat på vår stora kundbas, de bästa lägena, vårt långtgående hållbarhetstänkande och vår erfarenhet av kontorsutveckling kan vi erbjuda ett coworking-koncept som sätter effektivitet och produktivitet i fokus. IT, ergonomi, ventilation och miljö – alla de faktorerna kommer att hålla absolut toppklass.

– Tack vare vår storlek kan vi kombinera traditionell kontorsuthyrning, Smart & klart och coworking på ett sätt som de flesta av våra konkurrenter inte kan. Med hela produktpaletten kan de olika uthyrningsformerna stödja varandra och våra kunder får möjlighet att röra sig mellan våra olika lokalerbjudanden över tid.

När och var kommer ni först att erbjuda Vasakronan Arena-konceptet?

– Vi lanserar inte Vasakronan Arena med buller och bång utan introduktionen görs successivt på alla våra marknader. En av de första fastigheterna som får ett Arena-koncept är det nya Sergelhuset mitt i Stockholm City som kommer att stå klart 2020. Det nya Arena-kontoret blir granne med vårt eget huvudkontor som flyttar till Sergelhuset nästa år.

– Inom Vasakronan har vi som tradition att flytta vårt huvudkontor till nyrenoverade fastigheter och använda det egna kontoret som en inspiration och förebild för våra hyresgäster när de ska utforma sina nya kontorslokaler.

– I linje med det kommer vi att samlokalisera vårt kontor med det nya Arena-kontoret. Vi ser framför oss att även vi själva kan nyttja coworking-möjligheten om vi behöver expandera eller för att skapa ett närbeläget utrymme till våra samarbetspartners.

Är Sergelhuset er största utvecklingssatsning just nu?

– Ja, tillsammans med övriga nybyggnads- och förnyelseprojekt i området runt Sergels torg. Vår bedömning är att det fortsatt råder brist på moderna och effektiva kontorslokaler, framför allt i Stockholm men även i Göteborg och Uppsala. Därför trappar vi upp investeringarna i projektutveckling ytterligare och kommer under den närmaste framtiden att ha projektvolymer på runt 4 miljarder kronor per år.

– Med förnyelseprojekten i centrala Stockholm tar vi också viktiga steg framåt i vårt hållbarhetsarbete. Vår uppfattning är att det finns en enorm potential för ökad hållbarhet i hur man arbetar vid ny- och ombyggnad av fastigheter. Vid förnyelsen av Sergelhuset har vi arbetat aktivt för att ta tillvara och återbruka gammalt material och byggnadsdetaljer som fönster och dörrar. Vi har också, tillsammans med entreprenören, förfinat planeringen för att få bukt med det ofta omfattande spill som uppstår när man bygger nytt. Dessutom har vi sett till att alla transporter till och från våra byggarbetsplatser runt Sergels torg är fossilfria.

Vad är nästa steg i ert hållbarhetsarbete?

– Vi anser att en väg mot en ännu mer hållbar fastighetsbransch är att utveckla byggmetoder och, framför allt, byggmaterial med mindre klimatpåverkan. Ett sådant klimatpositivt byggmaterial som redan finns i överflöd i vårt land är trä. Det senaste decenniet har trä blivit allt vanligare vid byggandet av flerfamiljshus och under de kommande åren gör trästommarna sitt intåg även i kontors- och butiksfastigheter.

– När vi inleder byggandet av den nya fastigheten Magasin X i Uppsala senare i år kommer den att bli Sveriges största kontorshus med en stomme helt i trä. Magasin X får en tydlig hållbarhetsprofil och kommer att miljöcertifieras enligt LEED med den högsta klassningen, Platinum.

"Under året har vi omarbetat och utvidgat vårt ramverk för grön finansiering och kompletterat vårt obligationsprogram med gröna certifikat. "

Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan

Bidrar även den snabba teknikutvecklingen till en mer hållbar fastighetssektor?

– Det gör den definitivt. Men den snabba teknikutvecklingen påverkar inte bara branschen ur ett hållbarhetsperspektiv utan kommer att förändra hela verksamheten på ett genomgripande sätt. Det nya digitala ”språket” RealEstateCore gör att de olika tekniska installationerna i en fastighet kommunicerar med varandra för första gången någonsin. Det skapar möjlighet att styra och optimera systemen för till exempel ventilation, uppvärmning och belysning så att man kan förbättra inomhusklimatet och samtidigt spara energi.

Vilka möjligheter skapar det nya digitala språket?

– RealEstateCore i kombination med artificiell intelligens, AI, innebär att en större del av övervakningen av fastigheter kan skötas med automatik utan insatser av fastighetstekniker. Med kunskap om hur många människor som vistas i en fastighet och i vilken del av huset de befinner sig kan man exempelvis anpassa tillgången till serviceutrymmen som toaletter och därigenom minska behoven av städning och underhåll. Under de närmaste åren förväntar vi oss att RealEstateCore skapar
förutsättningar för en rad nya tekniska applikationer som både våra kunder och vi själva kommer att ha stor nytta av.

– Utvecklingen av RealEstateCore, som skett i samverkan med andra aktörer i branschen, har gett Vasakronan en framskjuten position inom teknikutvecklingen i fastighetsvärlden. Det ligger i vår natur att vara nyfikna på och vilja vara först med det allra nyaste. Inte minst för att kunna rekrytera och behålla duktiga medarbetare. Vår erfarenhet är att många vill arbeta på ett företag som ligger i utvecklingens framkant och där det hela tiden händer nya saker.

Det har gått nio är sedan Vasakronan tecknade det första gröna hyresavtalet. Är ni fortfarande det ledande fastighetsbolaget inom hållbarhet?

– Sedan vi och CGI, dåvarande Logica, slöt det första gröna hyresavtalet för deras kontor i Nacka Strand strax utanför Stockholm har många andra fastighetsbolag följt i våra fotspår. Trots det anser jag att vi har behållit ledartröjan när det gäller omställningen av fastighetssektorn i en långsiktigt hållbar riktning.

– Vid utgången av 2018 var 85 procent av våra fastigheter miljöcertifierade och under året godkändes Vasakronans klimatmål av Science Based Targets Initiative, ett samarbete som bland andra inkluderar FN:s Global Compact. Science Based Targets är en vetenskaplig metod som säkerställer att de företag som godkänns har klimatmål som överensstämmer med Parisavtalets mål att begränsa den globala uppvärmningen till två grader. Vasakronan har också utsetts till Europas mest hållbara kontorsföretag och det nionde mest hållbara i världen i den ansedda internationella rankingen Global Real Estate Sustainability Benchmark, GRESB.

– Under året har vi omarbetat och utvidgat vårt ramverk för grön finansiering och kompletterat vårt obligationsprogram med gröna certifikat. För första gången har Vasakronan också erhållit rating av kreditvärderingsföretaget Moody’s, vilket ger oss tillgång till finansieringskällor över hela världen. Det skapar förutsättningar för mer kostnadseffektiv upplåning till längre löptider, liksom för finansiering som tar oss mot vårt mål att på lång sikt ha en helt grön upplåning.

"Södra Förstadsgatan i Malmö och Vallgatan i Göteborg är framgångsrika exempel där vi skapat en intressant mix av olika butiker, varumärken, näringsställen och upplevelser som lockar många besökare och kunder."

Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan

Du pekade inledningsvis på hur e-handelns tillväxt påverkat butikerna. Vad innebär det för Vasakronan?

– Den genomgripande strukturomvandlingen av detaljhandeln fortsatte med oförminskad styrka under 2018. E-handelns marknadsandelar ökade, samtidigt som den internetbaserade försäljningen etablerade sig inom nya produktområden. Det har lett till att några butiker slagits ut, medan många andra har krympt sina försäljningsytor.

– För Vasakronan, som har en stor andel butikslokaler, innebär den ökade konkurrensen från e-handeln en stor utmaning. Under de senaste åren har vi i samverkan med handlarna testat olika vägar för att stärka butikernas och affärsstråkens attraktionskraft. Södra Förstadsgatan i Malmö och Vallgatan i Göteborg är framgångsrika exempel där vi skapat en intressant mix av olika butiker, varumärken, näringsställen och upplevelser som lockar många besökare och kunder. Ett annat exempel är Hamngatan i Stockholm där Vasakronan skapat ett attraktivt butiksstråk med en rad starka internationella varumärken som Uniqlo, Starbucks och Victoria’s Secret.

Varför är just Uniqlos etablering i Stockholm så betydelsefull?

– Det japanska modemärket Uniqlo öppnade i höstas en flaggskeppsbutik i Sverigehuset. Den etableringen visar att det blivit allt viktigare för företag med internet som huvudsaklig försäljningskanal att även kunna möta sina kunder i fysiska butiker. Under de senaste åren har allt fler svenskar köpt kläder från Uniqlo på nätet och företaget bedömde att det var dags för dem att även etablera fysisk närvaro i Sverige. Etableringen har hittills överträffat företagets förväntningar med råge.

– Hela området kring Sergels torg i centrala Stockholm kommer att få ett rejält uppsving de närmaste åren. Redan i år påbörjar vi en uppgradering av Sergelgatan och 2020 blir Sergelhuset och omgivande fastigheter inflyttningsklara, samtidigt som Urban Escape på andra sidan Hamngatan färdigställs och anrika varuhuset NK får en ansiktslyftning. En rad nya restauranger och butiker med starka varumärken kommer att öppna och attrahera besökare till gator som tidigare inte varit kända som nöjes-, krog- eller shoppingstråk. De senaste årens stora investeringar kommer att ge effekt och många globala butikskedjor visar ett växande intresse för Stockholm, som står sig väl även i ett internationellt perspektiv.

Vilka är dina förväntningar inför 2019?

– Utsikterna ser fortsatt ljusa ut. Men förr eller senare kommer ekonomin att försvagas och av erfarenhet vet vi att nästa konjunkturnedgång inte kommer att se likadan ut som dem vi upplevt tidigare. Vi står dock väl rustade inför framtiden – på samtliga delmarknader och både när det gäller butiks- och kontorslokaler.

– Våra fastigheter är ”överlevare” som aldrig har höga vakanser, ens under en lågkonjunktur. Vi har starka, långsiktiga kunder, varav många är myndigheter eller mindre konjunkturkänsliga företag. Under de senaste åren har vi successivt minskat känsligheten i vår finansiering genom att omplacera till upplåning med längre löptider. Sammantaget är vår bedömning att vi är så redo vi kan bli.

Klicka här för att läsa årsredovisningen i sin helhet

Stockholm i mars, 2019

Fredrik Wirdenius
Verkställande direktör