Vasakronans vd, Johanna Skogestig, reflekterar över årets första nio månader och konstaterar att Vasakronan håller hög takt i uthyrningen i en alltmer polariserad marknad. Intjäningen är stabil och bolagets finansiella ställning är fortsatt stark vilket ger en trygg grund och handlingsutrymme att fortsätta utveckla erbjudandet och skapa långsiktigt värde.
Stabil intjäning och fortsatt stark finansiell position
Under kvartalet såg vi vissa tecken på återhämtning i svensk ekonomi. Tillväxten var starkare än väntat, hushållens konsumtion ökade och företagen investerade mer. Även sysselsättningen utvecklades positivt men signalerna är blandade och någon tydlig medvind ser vi ännu inte.
På kontorshyresmarknaden dröjer vändningen och vakanserna är fortsatt höga men behovet av attraktiva arbetsplatser består. Kunderna söker en helhet där läge, kvalitet och service samverkar och efterfrågan koncentreras till de bästa kontoren i de mest attraktiva lägena vilket gör att marknaden blir alltmer polariserad.
Här har vi en styrka i vårt bestånd, våra lägen och vårt erbjudande. Det märks i vår intjäning där hyresintäkter, driftsresultat och förvaltningsresultatet ligger stabilt jämfört med förra året.
Fortsatt tempo i uthyrningen
Aktiviteten i bolaget fortsätter att vara hög och hittills i år har vi tecknat nya avtal och genomfört omförhandlingar till ett sammanlagt hyresvärde om cirka 1,8 mdkr.
De affärer vi har gjort under kvartalet bekräftar att efterfrågan och betalningsviljan är god, framför allt i centrala Stockholm. Ett exempel på det är spelutvecklaren Embark som utökar inom vårt bestånd och har tecknat avtal om 7 000 kvadratmeter i Sergelhusen. Affären visar styrkan och bredden i vårt erbjudande och vår förmåga att hitta lösningar när kundernas behov förändras.
Efterfrågan på bra lägen och hög kvalitet gäller i alla våra marknader. I Göteborg har till exempel Norconsult tecknat avtal om drygt 4 700 kvadratmeter i Kaj 16 i Lilla Bommen och uthyrningsgraden i projektet uppgår därmed till 62 procent. Andra exempel på fina uthyrningar under kvartalet är till Arbetsförmedlingen som hyr 2 500 kvadratmeter kontor i Södra city i Uppsala och Bladins Gymnasium som hyr 3 000 kvadratmeter i Malmö.
Samtidigt är uppsägningsvolymen hög, framför allt till följd av ett par större och förväntade uppsägningar från Ericsson i Kista och King i Sergelhusen i Stockholm city. Det får genomslag i nettouthyrningen, som uppgår till minus 125 mkr för perioden. Vår främsta uppgift är därför även framgent att hålla tempot uppe både i nyuthyrningen och omförhandlingarna.
Aktiv utveckling av portföljen
Parallellt med uthyrningsarbetet fortsätter vi att utveckla portföljen med ett långsiktigt perspektiv. Det gör vi genom att höja kvaliteten i det befintliga beståndet, stärka våra platser, investera där vi ser potential och sälja fastigheter som vi bedömer har bättre förutsättningar hos en annan ägare.
I Södra city i Uppsala går arbetet med projekt Hjärta vidare enligt plan och under kvartalet tillträdde JM de bostadsbyggrätter som vi tecknade avtal om 2025. Nu påbörjas byggnationen av cirka 400 bostäder som tillsammans med kontor, hotell och övriga verksamheter i området kommer att bidra till en mer levande stadsdel. I samma område har vi också förvärvat det tidigare Riksbankshuset, ett mindre men strategiskt viktigt kompletteringsförvärv som stärker vår rådighet och möjlighet att utveckla området som helhet.
Under kvartalet slutförde vi också försäljningen av fastigheten Nordstaden 17:6 i Göteborg till Balder för ett överenskommet fastighetsvärde om 300 mkr.
Aktiviteten i bolaget fortsätter att vara hög och hittills i år har vi tecknat nya avtal och genomfört omförhandlingar till ett sammanlagt hyresvärde om cirka 1,8 mdkr.
Johanna Skogestig, vd Vasakronan
Ökad andel taxonomilinjerade fastigheter
Vårt framgångsrika arbete med att minska energianvändningen fortsätter att ge effekt. Primärenergitalet ligger nu på 73 kWh/kvm och andelen taxonomilinjerade fastigheter har ökat till 75 procent.
Nu tar vi också hjälp av ny teknik och tillsammans med ProptechOS har vi utvecklat en AI-baserad lösning för energistyrning som optimerar uppvärmningen till timmar med lägre energipriser. De första testerna visar en potential om 10–15 procent lägre elkostnader för uppvärmning samtidigt som vi bidrar till att avlasta elnätet.
Väl positionerade för högre räntor
Geopolitisk oro och ett högre inflationstryck har drivit upp de långfristiga marknadsräntorna. Det i kombination med en starkare konjunktur gör att det finns förväntningar om en högre styrränta framöver.
Vasakronans hyresgästportfölj är en spegelbild av svenskt näringsliv och en konjunkturuppgång är därmed positivt för vår affär. Våra indexerade hyresavtal ger ett inflationsskydd men samtidigt påverkar ett högre kostnads- och ränteläge hela verksamheten. Det har vi tagit höjd för genom en långsiktig och aktiv hantering av skuldportföljen. Hittills i år har vi genomfört räntesäkringar om sammanlagt 7 mdkr med en genomsnittlig löptid på sex år. Tillgången till finansiering är fortsatt god och under kvartalet har vi förlängt delar av kommande låneförfall till attraktiva villkor, bland annat genom en tioårig europeisk grön obligation.
Vi ser samma trend på transaktionsmarknaden som på hyresmarknaden. Efterfrågan på fastigheter av hög kvalitet i attraktiva lägen är hög, medan intresset är lägre där hyresmarknaden är svagare. Det har medfört mindre justeringar av avkastningskraven i båda riktningarna, och sammantaget redovisar vi positiva värdeförändringar på cirka 0,5 procent under året, främst till följd av positiva kassaflödeseffekter i värderingarna.
Vår finansiella position är därmed fortsatt stabil med en räntetäckningsgrad och en belåningsgrad med goda marginaler till Moody’s tröskelnivåer.
Betydande framgång i tomträttstvist
En av kvartalets mest betydelsefulla händelser är domen i tvisten mellan Vasakronan och Stockholms stad om tomträttsavgälden för Spektern 13 och Jakob Större 18 i centrala Stockholm. Frågan är viktig för oss eftersom vi har totalt nio tomträtter i Stockholm med fastighetsvärden om cirka 30 mdkr.
I juli fastställde Mark- och miljööverdomstolen avgäldsräntan till 2 procent, vilket är 1 procentenhet lägre än tidigare praxis om 3 procent. Från stadens sida yrkade man på en avgäldsränta om 3,25 procent medan vi yrkade på 1,2 procent. Domen är principiellt viktig för både Vasakronan och fastighetsbranschen och både vi och Stockholms stad har överklagat till Högsta domstolen. Vi inväntar nu besked om prövningstillstånd.
För oss innebär utfallet en positiv kassaflödeseffekt och en värdeeffekt om totalt 1 500 mkr varav 770 mkr under det tredje kvartalet.
Fokus på den egna affären
Jag ser en hyresmarknad som över tid har blivit alltmer tudelad. Kundernas krav fortsätter att öka och efterfrågan koncentreras till fastigheter som kombinerar hög kvalitet med ett attraktivt läge och starkt serviceutbud. Jag är övertygad om att den utvecklingen fortsätter. Och fastigheter som erbjuder rätt helhet kommer att stå sig väl, medan resten av marknaden får det betydligt tuffare.
En konjunkturåterhämtning och ett begränsat tillskott av nya kontorsytor talar för en bättre marknad kommande år. Det stärker förutsättningarna men förändrar inte vårt fokus och vi fortsätter därför jobba med det vi kan påverka, det vill säga utveckla våra platser och erbjudanden, öka nyuthyrningen och få fler befintliga kunder att välja oss på nytt.
Vår finansiella styrka ger oss en trygg grund och handlingsutrymme, men ytterst är det våra medarbetares förmåga att fatta kloka och affärsmässiga beslut med kunden i första rummet som gör skillnaden. Därför vill jag rikta ett varmt tack till alla för ett stort engagemang under kvartalet. Med tydliga prioriteringar och ett fortsatt högt tempo har vi goda förutsättningar att omsätta fler möjligheter i affärer och fortsätta skapa värde.
Stockholm 3 november 2026
Johanna Skogestig
Verkställande direktör
Nyckelord
- Finans
