VD har ordet 2020

Fortsatt stabilt resultat

Trots ett utmanande år står Vasakronan stabilt och levererar ett fortsatt bra driftöverskott i nivå med föregående år. Samtidigt börjar företagets utvecklingsprojekt att färdigställas och fastighetsbeståndet utökas med en rad nya, fina fastigheter med lokaler i topplägen.

Hur summerar du Vasakronans 2020?

– Det har varit ett år som inget annat. Varken för samhället, våra kunder eller oss på Vasakronan. Därför är jag mest nöjd och stolt över att få arbeta tillsammans med en så stabil, engagerad och handlingskraftig organisation. Vår förmåga att snabbt ställa om när förutsättningarna förändrades i våras visar Vasakronans styrka och är en förutsättning för att företaget ska stå fortsatt starkt. Hanteringen av kunder, projekt och året i stort visar att vår strategi håller och att vår verksamhet är motståndskraftig, även vid plötsliga och drastiska förändringar.

Hur påverkades Vasakronan av pandemin?

– Vi kan konstatera att vi står stabilt, att vår verksamhet är robust och att vi är finansiellt starka. Pandemin har haft begränsad effekt på uthyrning och resultat, trots att det är citykärnorna i de största städerna som påverkats mest av restriktionerna.

– Vi har haft fortsatt goda uthyrningsvolymer och under året gjorde vi nyuthyrningar motsvarande 535 mkr. Det är en förhållandevis normal nivå. Samtidigt genomförde vi omförhandlingar motsvarande cirka en miljard och hyrorna i omförhandlade kontrakt ökade med drygt 7 procent och för kontor 11 procent. Det visar att det finns en betalningsvilja för bra produkter i bra lägen och att stora delar av samhället och näringslivet har fortsatt att gå bra även under pandemin.

För era hyresgäster inom handel har väl 2020 varit ett tufft år?

– Ja, även om det bara haft en mindre påverkan på vårt resultat så har många av våra kunder inom handel, restaurang och besöksnäring upplevt ett av sina svåraste år någonsin. Under året har vi haft en nära dialog med de som påverkats mest för att se hur vi bäst har kunnat stötta dem. Vi har lämnat hyresrabatter, beviljat anstånd med hyresinbetalningar och antalet nyetableringar har varit få. Samtidigt fanns det positiva tecken. Ett av de tydligaste var att modekedjan Uniqlo gick mot strömmen och följde upp sin framgångsrika butiksetablering i Stockholm med beslutet att öppna en butik hos oss i Göteborg under våren 2021.

Johanna Skogestig, vd för Vasakronan, i trappan upp till huvudkontoret på Malmskillnadsgatan 36 i Stockholm.

Vår förmåga att snabbt ställa om när förutsättningarna förändrades i våras visar Vasakronans styrka och är en förutsättning för att företaget ska stå fortsatt starkt.

Johanna skogestig, vd Vasakronan

Ni har en stor projektportfölj, ser du någon risk med det när marknaden förändras så snabbt som den gjort under 2020?

– Uthyrningsgraden i projektportföljen är hög och fastigheterna möter precis den efterfrågan som blivit ännu tydligare under året som gått, det vill säga smart utformade lokaler i de bästa lägena. Vår bedömning är att de kommer ut på marknaden i precis rätt tid. Det gör att jag känner mig trygg även i en mer avvaktande marknad.

– Utöver det är vi förhållandevis försiktiga när vi startar projekt. Ett exempel på detta är fastigheten Celsius i Uppsala Science park. Den var redan vid projektstart fullt uthyrd till Livsmedelsverket som flyttade in i slutet av 2020. Detsamma gäller Nya Kronan i Sundbyberg dit Skatteverket flyttar 2021. När det handlar om förädling av befintliga fastigheter så görs de i attraktiva lägen där vi vet att efterfrågan är stor, som till exempel Sergelhusen och Hötorgshusen.

Kommer Vasakronan fortsätta satsningen på nybyggnads- och ombyggnadsprojekt?

– Vasakronan har ett fastighetsbestånd i fantastiska lägen, att ta tillvara på de potentialer som finns i befintliga fastigheter och byggrätter är därför en självklarhet. Det är ett sätt att höja kvaliteten i beståndet och ett bra alternativ till förvärv när transaktionsmarknaden är stark och fastighetspriserna ligger på historiskt höga nivåer.

– Vi har en pipeline med attraktiva projektmöjligheter i beståndet och kommer även framåt att satsa på utveckling av våra områden. Kaj 16 i Lilla Bommen i Göteborg, kvarteret Hugin i Uppsala, Södra Hagalund i Solna och Kista är några exempel.

Vasakronans största utvecklingsprojekt är Sergelhusen mitt i Stockholm City. Dit har ni också flyttat ert huvudkontor. Varför?

– Som Sveriges ledande fastighetsbolag ska vi ligga i framkant och driva utvecklingen av framtidens arbetsplatser. Utvecklingen är tydlig och våra kunder efterfrågar flexibla lokaler av högsta kvalitet med attraktiva hyresformer. I Sergelhusen erbjuder vi hela vår produktpalett. Då är det också naturligt för oss att flytta vårt eget huvudkontor dit, det är ett showroom där vi konkret kan visa upp möjligheterna.

Ni talar ofta om er produktpalett. Vad innehåller den?

– I korthet kan man säga att den innehåller fyra mer eller mindre kompletta kontorslösningar; skräddarsytt, inflyttningsklart, fullt möblerat och coworking. Det som i grova drag skiljer dem åt är graden av flexibilitet, både i utformning och avtalsform.

– När vi skräddarsyr en lösning så bygger och anpassar vi huset och lokalerna helt utifrån kundens önskemål och behov. Arena, vårt coworking-erbjudande, är tänkt som en förlängning av det egna kontoret och ger kunderna full flexibilitet när de behöver minska eller utöka verksamheten. På köpet får de riktigt bra utformade arbetsplatser, service, smart teknik och en inspirerande miljö. Mellan skräddarsytt och Arena finns inflyttningsklart, en färdig lokal där hyresgästen själv står för inredningen, och vårt kompletta alternativ Smart & klart. En Smart & klart är ett fullt utrustat eget kontor där kunden kan flytta in och ut med kort varsel.

Under 2020 har många av våra invanda mönster ställts på ända, inte minst när det gäller var vi arbetar. Hur påverkar det Vasakronans kunderbjudande?

– De frågor som blev akut aktuella för många företag har vi arbetat med i många år. Den stora frågan är inte främst om kontoren behövs. Det vet vi att de gör. Bland annat som mötesplats och kulturbärare. Det som är utmaningen är att hitta formerna för arbetet och hur man ska utforma kontoret för att stötta det arbetssätt man vill ha. När ska alla vara på plats på kontoret, när ses vi fysiskt och när är digitala möten ett bättre alternativ? Vi vet att det är när vi ses som kreativitet och innovationer uppstår. De flesta verksamheter vill att medarbetarna ska träffas och att de ska ha en vilja att komma till kontoret. Därför tror vi att efterfrågan på riktigt bra kontor i bra lägen med goda kommunikationer kommer bli ännu större framöver.

– För många kan lösningen vara en blandning av arbetsplatsresurser. Till exempel ett eget kontor för att bygga kultur och gemenskap, kompletterat med Smart & Klart för en viss period och några platser på Arena. Så har vi tänkt när vi utformat vår produktpalett, vårt eget huvudkontor i Sergelhusen och flera av våra projekt.

Det har varit ett stort intresse för lokalerna i Magasin X som var fullt uthyrd redan två år innan det står klart 2022. Det är ett bevis för att marknaden efterfrågar hållbara lokalalternativ.

Johanna Skogestig, vd Vasakronan

Ett av era utvecklingsprojekt, Magasin X, ligger dig och dina kollegor extra varmt om hjärtat. Varför?

– Magasin X ligger i bästa läge intill Centralstationen i Uppsala och är Vasakronans, och Sveriges, största kontorshus med en stomme helt byggd i trä. Projektet är en milstolpe på vägen mot att bygga kontorsfastigheter på ett mer hållbart sätt. Det har varit ett stort intresse för lokalerna i Magasin X som var fullt uthyrd redan två år innan det står klart 2022. Det är ett bevis för att marknaden efterfrågar hållbara lokalalternativ.

– Ett miljömässigt hållbart förhållningssätt efterfrågas av både kunder, ägare och investerare. Det sporrar oss att arbeta vidare med oförminskad kraft inom våra fyra fokusområden energi, avfall, transporter och material. Under året höjde vi ambitionsnivån och lanserade Färdplan 2030. Målet är klimatneutralitet i hela värdekedjan senast 2030.

Det är ett ambitiöst mål. Hur arbetar ni för att nå dit?

– Vi har arbetat systematiskt med både vår klimatpåverkan och andra hållbarhetsfrågor i många år. Engagemanget för frågorna har blivit en central del av vår företagskultur. Det vi har uträttat hittills har varit framgångsrikt och vi fortsätter envetet framåt. Sedan 2009 har vi minskat energianvändningen i vårt bestånd med över 60 procent och energiprestandan i beståndet ligger nu på 83 kWh/kvadratmeter och år. Det är vi stolta över, men vi kommer att minska den ytterligare. När det gäller transporter, avfall och material så är det framför allt i projekten och tillsammans med våra leverantörer som vi har ett stort jobb att göra.

– Ombyggnaden av Sergelhusen är ett bra exempel på hur vi jobbar med frågorna i projekt. Där bevarade vi bland annat betongstommen i stället för att riva och bygga nytt och har återbrukat mer än 40 ton byggmaterial. Nedmonteringen av det gamla huset gjordes varsamt och mycket av det som tagits bort har återanvänts eller fått nytt liv på annat håll.

Magasin X kommer att bli Sveriges största kontorshus med en stomme helt byggd i trä.

Hållbarhetsarbetet ger också avtryck i er finansiering, eller hur?

– Ja, kredit- och finansmarknadens intresse för och kunskap om hållbarhet har ökat markant de senaste åren. Hela vår fastighetsportfölj håller hög miljöstandard och vid utgången av 2020 var 92 procent av våra fastigheter i förvaltningsbeståndet miljöcertifierade. Det gör att vi kan låna upp med gröna obligationer och certifikat och flera av våra projekt finansieras av både Nordiska och Europeiska investeringsbanken. Under ett år som 2020, då kreditmarknaden periodvis var lite skakig, har det varit en styrka att kunna erbjuda gröna tillgångar. Det gör att vi har god tillgång till attraktiv finansiering och påverkas i mindre grad av oron på finansmarknaderna.

Arena, vårt coworking-erbjudande, är tänkt som en förlängning av det egna kontoret och ger kunderna full flexibilitet när de behöver minska eller utöka verksamheten. På köpet får de riktigt bra utformade arbetsplatser, service, smart teknik och en inspirerande miljö.

Johanna Skogestig, vd Vasakronan

Hur ser dina förväntningar och utmaningar ut inför resten av 2021?

– Med vaccin på väg så hoppas jag naturligtvis på en viss ljusning. Samtidigt är jag realistisk och tror att restriktioner och rekommendationer kommer fortsätta utmana oss alla på olika sätt även 2021.

– Distansarbetet kommer att fortsätta i någon utsträckning. Allt fler av våra kunder ställer sig frågan hur mixen av distansarbete och fysisk närvaro på kontoret ska se ut framöver. Ofta handlar frågan om vad detta hybrida arbetssätt kommer att innebära för verksamheten. Behovet av kontoret som mötesplats har ökat, likaså intresset för hur man kan utforma sitt kontor för att möta kraven på trivsel, samverkan och flexibilitet. Det är en spännande utveckling som vi sett komma under många år och är väl riggade att möta.

– Under 2021 tror jag det kommer vara fortsatt utmanande för verksamheter i gatuplanen i våra citykärnor, det vill säga i Vasakronans lägen. Ur ett lite längre perspektiv är jag trygg med vår långsiktiga strategi och portföljsammansättning. Vi är finansiellt starka, vi har ett fint fastighetsbestånd i lägen där människor vill vara och vi har en projektportfölj som kommer bidra positivt till vår lönsamhet och hyresintäkterna de närmaste åren. Våra medarbetare har precis den kunskap som kunderna nu efterfrågar och vi har en produktpalett som på ett bra sätt möter marknadens förändrade krav och önskemål. Vi har med andra ord ett mycket bra utgångsläge och goda förutsättningar att möta även 2021 på ett fortsatt framgångsrikt sätt.

Stockholm i mars 2021

Johanna Skogestig
Verkställande direktör

Årsredovisning 2020