Johanna Skogestig, vd på Vasakronan, ger sin syn på företagets och marknadens utveckling 2024 och konstaterar att Vasakronan levererar ett stabilt förvaltningsresultat och ökat driftöverskott trots en utmanande konjunktur.
2024 blev ett år då Vasakronan fortsatte visa sin styrka. Trots oro i omvärlden samt en utmanande konjunktur och hyresmarknad har vi visat på anpassningsförmåga och navigerat med bibehållen stabilitet. Vi har fortsatt utveckla vårt bestånd och våra områden, förvärvat en fastighet och färdigställt flera större projekt. Vi har även stärkt våra kundrelationer och vi levererar ett stabilt förvaltningsresultat och ökat driftsöverskott.
Utmanande kontorsmarknad
Fallande räntor och en mer stabil kapitalmarknad har gynnat svensk fastighetsmarknad under året. Samtidigt kvarstår den geopolitiska oron och den svaga konjunkturen dröjer sig envist kvar. Det har bidragit till en avvaktande arbetsmarknad med sjunkande sysselsättning i tjänstesektorn. Det påverkar kontorshyresmarknaden, framför allt i Stockholm. Många företag är restriktiva med att expandera och vi ser att utbudet av vakanta kontorslokaler ökar i alla våra marknader. Aktiviteten i bolaget är därför hög, och även fjärde kvartalet präglas av ett stort antal kunddialoger.
Det är tydligt att de flesta företag som har möjligheten ser över sina lokaler. Både av kostnadsskäl och för att möta nya behov utifrån förändrade arbetssätt. Kunderna har mycket att välja mellan och ställer höga krav på läge, kvalitet och utformning. För de lokaler som möter dessa krav finns det fortsatt en efterfrågan och betalningsvilja. För sämre lägen, som till exempel Stockholms ytterstad, är intresset betydligt svalare. Nettouthyrningen för kvartalet är positiv och uppgår till 23 mkr. För året som helhet summerar den till minus 197 mkr vilket är en effekt av antalet uppsägningar som under 2024 ligger på en historiskt hög nivå.
Fjärde kvartalets största affär gjordes med sakförsäkringsbolaget If, som hyr 8 800 kvadratmeter och flyttar till Nordstan i Göteborg 2028. Avtalet är tioårigt och innebär att If hyr de lokaler som SEB lämnar i samband med flytten till Vasakronans projektfastighet Kaj 16, som just nu är under uppförande i Lilla Bommen.
If är ett bra exempel på marknadens krav; läget har alltid varit viktigt, men idag är det centralt. Man vill dessutom ha lokaler av hög kvalitet och befinna sig i ett större sammanhang, gärna i citylägen med ett stort utbud av service. Detta har vi goda möjligheter att påverka, och därför jobbar vi aktivt vidare med att utveckla och förbättra alla våra områden.
Uthyrningsgraden i våra handelslokaler ligger på en hög nivå om 96 procent och trots ett utmanande ekonomiskt klimat finns det aktörer som väljer att etablera sig och expandera om läget är rätt. Vi har gjort ett antal fina uthyrningar i bland annat Triangeln, Fredsstan och Nordstan under året och jag tror fortsatt på cityhandeln i våra städer.
Framgångsrik projektutveckling
Projektverksamheten är fortsatt en viktig del av vår affär och under kvartalet har vi slutredovisat två projekt, Grev Tureplan i Stockholm och Kronhusgatan i Göteborg. Båda projekten är genomförda med goda projektmarginaler och är fullt uthyrda.
Vi arbetar vidare med våra stadsutvecklingsområden och i Göteborg ligger fokus på Lilla Bommen. Där har grundläggning och entrébjälklag för Kaj 16 nu kommit på plats liksom byggkranar – det kanske tydligaste uttrycket för att det nu börjar hända saker.
Södra City i Uppsala är ett annat av våra stora stadsomvandlingsprojekt. Till vår projektfastighet Lumi har vi under året välkomnat bolag inom främst inom Life Science och huset är fullt uthyrt. Det är ett spännande projekt där vi framgångsrikt har utforskat möjligheterna med storskaligt återbruk. Detta har uppskattats av flera hyresgäster i huset som inspirerats att välja återbrukade material och möbler även i sina lokaler.
Hållbar affärsmodell
Arbetet med energieffektiviseringar pågår alltjämt och vi har under året fortsatt att minska vår energianvändning. Vi redovisar nu en genomsnittlig specifik energianvändning om 70 kWh/kvm vilket bidrar till att 60 procent av vårt förvaltningsbestånd är taxonomilinjerat. Det betyder i korthet att 60 procent av våra hus har energideklarationer som bekräftar att de hör till de 15 procent mest energieffektiva fastigheterna i Sverige. Det är en milstolpe som inte bara gynnar miljön och oss ekonomiskt utan är också positivt i dialogen med våra kunder. Fler och fler börjar förstå att lokalen i många fall står för en stor del av ett tjänsteföretags miljöpåverkan och vi får allt fler frågor från våra hyresgäster som vill ha uppgifter om lokalen och fastigheten relaterat till ökade rapporteringskrav.
Den gröna omställningen i branschen drivs också av direktiv som EU:s EPBD, Energy Performance of Buildings Directive, som innebär obligatoriska krav på energieffektivisering av de allra sämsta fastigheterna. Glädjande nog kan jag konstatera att ingen fastighet i Vasakronans bestånd ligger över de föreslagna gränsvärdena för vare sig 2030 eller 2033. Det är en effekt av det systematiska energieffektiviseringsarbete som ständigt pågår i bolaget.
Finansiella nyckeltal
Att räntorna har börjat vända ned reflekteras i vår genomsnittliga ränta som har minskat under andra halvåret. Under 2024 har vi lånat upp totalt 6,7 mdkr i den svenska och norska obligationsmarknaden samt tagit upp ett nytt lån om 590 mkr med Nordiska Investeringsbanken.
När jag blickar tillbaka på de senaste åren med höga räntor och en turbulent kapitalmarknad kan jag konstatera att vår finansieringsstrategi är robust. Det syns kanske tydligast på räntetäckningsgraden som ligger på betryggande 3,6 gånger.
Att vi bibehållit vårt starka kreditbetyg och att vi löpande har kunnat emittera obligationer de senaste åren visar på vår finansiella styrka och det förtroende vi har från våra investerare.
Ökad aktivitet i transaktionsmarknaden
Aktiviteten på transaktionsmarknaden har tagit fart och jämfört med föregående år går volymerna upp i våra marknader. Även vi har varit aktiva då vi i början av året förvärvade Sthlm HUB vid Stockholms Centralstation.
Fastighetsvärderingarna har varit stabila under året och det genomsnittliga avkastningskravet har varit i princip oförändrat på nivån 4,5 procent. Det gör att det sammanlagda värdet på våra fastigheter ökar i takt med våra investeringar och vid årsskiftet uppgick det till 178 mdkr.
Fortsatt orolig omvärld
Omvärlden är alltjämt orolig och osäkerhetsfaktorerna är många. Jag utgår därför från att 2025 kommer att fortsätta utmana. Trots det ser jag ljuspunkter. Varslen om uppsägningar börjar klinga av, vi ser allt fler arbetsgivare ökar närvaron på kontoren och i takt med att räntorna sjunker och inkomsterna ökar väntas hushållens köpkraft öka. Jag tror också att den ökade aktivitet vi såg i transaktionsmarknaden 2024 kommer att fortsätta vilket kan skapa möjligheter för en stark aktör som Vasakronan.
Vår långsiktiga strategi och ambition att vara förstahandsvalet för alla som söker kontors- eller butikslokaler ligger fast. Att leverera på den är bara möjligt tack vare alla medarbetare som varje dag jobbar för bästa tänkbara kundupplevelse och engagemanget är mycket högt i alla delar av bolaget. Det framgick tydligt av årets medarbetarundersökning. Våra kunder uppskattar vårt arbete och det återspeglas i årets kundnöjdhetsundersökning som visar på en rejäl ökning från redan höga nivåer.
Det gör mig oerhört glad och det känns betryggande att ha i ryggen när vi nu har gått in i 2025 med ett ännu tydligare fokus på att möta våra kunders förväntningar på allra bästa sätt och öka takten i uthyrningsarbetet.
Med medarbetarnas drivkraft, ett starkt lokalerbjudande och en robust kapitalstruktur har vi goda förutsättningar att möta 2025 med tillförsikt.
Stockholm 6 februari 2025
Johanna Skogestig
Verkställande direktör
