Vd-ord delårsrapport jan-september 2022

Fortsatt stark nettouthyrning i en förändrad marknad

Johanna Skogestig, vd på Vasakronan, ger sin syn på företagets och marknadens utveckling under årets nio första månader och konstaterar att Vasakronan redovisar ett starkt resultat med ett ökat driftöverskott och högt tempo i nyuthyrningen.

Under det senaste halvåret och i spåren av kriget i Ukraina har marknadsförutsättningarna tydligt förändrats. Frågor som rör inflation, räntor och energi står i centrum. Medierna fylls med artiklar om prognoser om minskad konsumtion, fallande bostadspriser och fastighetsbolag vars finansieringskostnader snabbt stiger. Vi har än så länge inte sett de fulla konsekvenserna av den lågkonjunktur vi är på väg in i men det är uppenbart att vi nu och ett tag framöver kommer att navigera i en svagare och mer osäker marknad.

Hög nettouthyrning

Det som sker i vår omvärld slår brett och kommer att påverka alla i samhället, även oss. De makroekonomiska förutsättningarna har vi små möjligheter att göra något åt och därför lägger vi allt vårt fokus på det vi faktiskt kan påverka. Det betyder i korthet att kundernas behov, den fortsatta utvecklingen av våra projekt och områden samt driften av våra hus har högsta prioritet.

Tack vare engagerade medarbetare och en aktiv förvaltning fortsätter vi att redovisa ett starkt resultat med ett ökat driftöverskott, både i totalt och jämförbart bestånd. Vi håller ett högt tempo i nyuthyrningen och trycket är som störst på lokaler av hög kvalitet i riktigt bra lägen. Det är en efterfrågan som vi har goda förutsättningar att möta, vilket syns i nettouthyrningen som nu uppgår till 278 mkr för perioden. Det är en historiskt hög siffra.

Den kraftigt stigande inflationen och allmänna prisuppgången påverkar våra fastighetskostnader som ökar mer än normalt men det kompenseras med god marginal av ökade hyresintäkter. Det i kombination med flera fullt uthyrda projekt som under året gått in i förvaltning gör att vi har motståndskraft. Sammantaget ser kassaflödet fortsatt starkt ut även kommande år

Johanna Skogestig, vd på Vasakronan

Fler söker sig till centrala lägen

Diskussionen om balansen mellan medarbetarnas närvaro på kontoret kontra hemarbete pågår fortfarande i många bolag. Den sammantagna bilden är att de allra flesta ser att kontoret är viktigt för verksamheten och ett verktyg för att behålla och attrahera talanger. Parallellt med detta kommer insikten att kontoren måste vara mer av en mötesplats. Med det kommer ökade krav på rätt sammanhang och läge. Som en konsekvens ser vi allt fler exempel på bolag som av tradition valt att vara utanför citykärnan som nu omvärderar och söker sig till centrala lägen och mer flexibla lösningar. Det är en spännande utveckling som vi välkomnar och är väl rustade att möta.

Antalet besökare på våra handelsstråk är tillbaka på samma nivåer som före pandemin och vi ser än så länge ingen nedgång i besöksflödena i våra citykärnor. Samtidigt har jag respekt för de konsekvenser som en minskad konsumtion kommer att innebära för vissa av våra hyresgäster i gatuplan. Det som nu sker i marknaden kommer att slå mot redan utsatta branscher som handel och annan service. Att vi fortsätter axla vår roll som stadsutvecklare och ser till helheten i våra områden är därför viktigare än någonsin för att behålla attraktionskraften i våra områden och citykärnor.

Fortsatt potential i projekt

Efterfrågan på nyproducerade lokaler är fortfarande hög i våra marknader och skillnaden i betalningsvilja mellan bra och dåliga kontor är stor. Det gör att vi ser en fortsatt potential i våra projektmöjligheter som trots den senaste tidens ökade byggkostnadspriser är lönsam. Strategin för den fortsatta utvecklingen av våra områden ligger därför kvar men med ett ökat krav på ännu högre uthyrningsgrad före byggstart än tidigare.

Under året har vi färdigställt och invigt flera projektfastigheter, bland annat Magasin X i centrala Uppsala. I kvarteret intill ligger ett av våra större stadsutvecklingsprojekt, Södra City. Där har vi under kvartalet byggstartat fastigheten Lumi som omfattar 15 000 kvadratmeter kontor och laboratorium och utgör den första etappen i området. Med två fina uthyrningar till Gyros Protein Technologies och Försäkringskassan har Lumi en uthyrningsgrad på 70 procent.

Under kvartalet har vi även hyrt ut samtliga kontor, 6 000 kvadratmeter, i projektfastigheten Hästskon 9 i korsningen Hamngatan/Regeringsgatan i Stockholm city. Det gör att vi startar uppgraderingen av den sista delen av vårt kvarter Sergelhusen.

Vi håller ett högt tempo i nyuthyrningen och trycket är som störst på lokaler av hög kvalitet i riktigt bra lägen.

Johanna skogestig, vd Vasakronan

En hållbar verksamhet

Energifrågan är på allas läppar just nu. Det är ett område vi har investerat i på bred front under lång tid och det har varit lönsamt på många sätt. Med nuvarande elpriser är incitamentet större än någonsin och vi fortsätter därför energieffektiviseringsarbetet med full kraft. Vårt systematiska sätt att arbeta med energibesparingar är också någonting som premieras i GRESB och bidrar till att Vasakronan återigen prisas som ett av världens mest hållbara fastighetsbolag.

För att skapa ännu bättre förutsättningar för bolaget att långsiktigt ta vara på nya affärs- och utvecklingsmöjligheter har vi förändrat bolagets organisationsstruktur. Förändringen innebär en samordning av resurser och kompetenser inom tre enheter; Teknik, Kund och marknad samt Investeringar och projekt. Med formeringen av den nya organisationen ser jag förbättrade möjligheter att på ett snabbare sätt möta förändringar i marknaden och kundernas stigande krav på långsiktigt hållbara produkter, tjänster och områden.

Fortsatt tillgång till finansiering

Det senaste kvartalet har präglats av ränteuppgångar och en volatil kapitalmarknad. Investerarkollektivet har blivit mer selektivt och det är främst bolag likt Vasakronan med hög kreditvärdighet som har varit aktiva i obligationsmarknaden. Lånekostnaden ökar men vår tillgång till finansiering är god, både i bank och obligationsmarknaden. I september emitterade vi 1,7 mdkr i gröna obligationer med en löptid på 5 år och en kreditmarginal på 1,45 procent. Emissionen var dessutom övertecknad och omfattade hela 20 investerare. Det ser jag som ett styrkebesked och ett kvitto på det förtroende som kapitalmarknaden visar oss som bolag.

Inflationen kommer fortsätta att driva upp räntorna ett tag till och därmed påverka våra finansieringskostnader men med lite låneförfall i närtid och en lång räntebindning står vi stabilt.

Långsiktigt värdeskapande

Osäkerheten i marknaden är stor och det finns all anledning att vara ödmjuk inför det faktum att det kommer att vara oroligt under en tid framöver. Någon har sagt att det kommer att bli värre innan det blir bättre och så kan det vara. Men, vi har ett mycket starkt erbjudande med fina fastigheter i de allra bästa lägena, en robust kapitalstruktur och en organisation med en professionalism och ett engagemang som gör mig oerhört stolt. Sammantaget gör detta att vi har alla förutsättningar att fortsätta utveckla vår verksamhet och ta vara på de nya affärsmöjligheter som ofta uppstår i mer utmanande tider. Det är så vi skapar långsiktiga värden för våra intressenter. Inte minst våra ägare och därmed Sveriges pensionärer.

 

Stockholm 28 oktober 2022
Johanna Skogestig
Verkställande direktör

Klicka här för att läsa delårsrapporten i sin helhet