Idag presenterade vi delårsrapporten för januari-september 2024. I den ger Johanna Skogestig, vd Vasakronan, sin syn på bolagets och marknadens utveckling under årets nio första månader. I sitt vd-ord konstaterar hon bland annat att året har präglats av hög aktivitet med många kunddialoger samtidigt som ränteläget är mer gynnsamt och kapitalmarknaden fortsätter stärkas vilket är positivt för fastighetsmarknaden som helhet.
Den ekonomiska tillväxten och sysselsättningen inom tjänstesektorn fortsätter vara utmanande. Samtidigt börjar ränteläget se mer gynnsamt ut och kapitalmarknaden är återigen stark, vilket är positivt för fastighetsmarknaden som helhet. Det är dock uppenbart att den allmänna oron och den svaga konjunkturen leder till ökad osäkerhet och försiktighet hos våra kunder. Det här märker vi av i vår verksamhet där konkurrensen om kunderna har ökat och processerna är längre med stigande vakansgrad som följd.
Utmanande hyresmarknad
Året har präglats av hög aktivitet med många kunddialoger och de företag som letar nya lokaler har mycket att välja mellan. Många bolag är benägna att optimera sina ytor till förmån för högre kvalitet och effektivitet samt bättre läge. Det märks i efterfrågan från kunderna och bidrar till att vi fortsätter hålla en hög takt i nyuthyrningen som uppgår till en halv miljard kronor för perioden.
Samtidigt märker vi av den svaga konjunkturen och konkurrensen om kunderna är hård. Volymen uppsagda avtal är därför ovanligt hög vilket också syns i vår nettouthyrning. Det förklaras bland annat av ett antal större uppsägningar och att en del av våra hyresgäster minskat sina ytor vid omförhandling. Dit hör bland annat King på Malmskillnadsgatan i Stockholm, Wise Group i Garnisonen i Stockholm samt Sweco i Göteborg. Med det sagt väljer ändå majoriteten av våra kunder att förbli hyresgäster hos Vasakronan och återköpsgraden uppgår till 72 procent. Volymen omförhandlingar ligger återigen på en historiskt hög nivå motsvarande 1,4 mdkr kronor hittills i år.
Marknadsläget i kombination med redan tidigare kända avflyttar i främst Stockholm pressar ner uthyrningsgraden under perioden. Bland annat lämnar Kungliga Operan och Dramaten sina ateljéer motsvarande drygt 31 000 kvadratmeter på Kvarnholmen i Nacka. Där jobbar vi nu vidare med detaljplanen och utvecklingen av området som med sitt vattennära läge lämpar sig utmärkt för bostäder.
Året har präglats av hög aktivitet med många kunddialoger.
Johanna Skogestig, vd Vasakronan
Utveckling i fokus
Hyresnivåerna har ökat de senaste åren vilket helt naturligt föder en ökad förväntan hos kunderna. För att möta den på ett bra sätt fortsätter vi att göra strategiskt viktiga investeringar, utveckla våra fastigheter, platser och vårt erbjudande. Det vet vi är ett framgångsrikt recept för att stärka vår konkurrenskraft.
Ett färskt exempel på detta är Grev Tureplan på Östermalm i Stockholm. Efter en omfattande renovering är fastigheten fullt uthyrd till Eidra som flyttade in i augusti och har för avsikt att göra fastigheten till hub för sina kunder och 1 200 medarbetare. I gatuplan har den klassiska puben The Bull and Bear Inn nyligen återuppstått i ny skepnad och restaurang TAKO har öppnat. I samband med projektet har vi tillsammans med Stockholm Stad och Eva Bonniers donationsnämnd renoverat, återställt och invigt den vackra fontänen signerad Carl Eldh. Ett viktigt bidrag i stadsbilden som tillför på en tidigare anonym plats.
Även i Uppsala har vi haft invigning och då av den fullt uthyrda återbruksfastigheten Lumi. Med det har vi färdigställt den andra etappen i utvecklingsområdet Södra city och välkomnar bland andra Försäkringskassan och Gyros Protein Technologies till området. I Göteborg har NTI Gymnasiet flyttat in med 400 elever i en nyrenoverad fastighet mitt i centrala Göteborg lagom till höstens skolstart.
I Fredstan i samma stad har Arkivet öppnat en butik och fasaden på Arkaden uppgraderats för att möta hyresgästen Sephoras behov av exponering. Att löpande göra den här typen av investeringar bidrar till folkmyllret och ökar attraktiviteten i våra områden. Det märks på intresset för våra lokaler i gatuplan där uthyrningsgraden ligger på betryggande 95 procent.
Stärkta nyckeltal
Kapitalmarknaden fortsätter att stärkas. Riksbanken har sänkt räntan under året och fler räntesänkningar är sannolikt att vänta. Det i kombination med ökad tillgång till kapital gör att många bedömer att fastighetsvärdena har bottnat ur vilket också märks på intresset och aktiviteten på transaktionsmarknaden.
Vi ser att allt fler affärer genomförts i centrala Stockholm. Det ger våra externa värderare ett bättre underlag än tidigare att utgå från vid värdebedömningen och bekräftar det underliggande värdet i vår portfölj. Fastighetsvärdet uppgår nu till nära 178 mdkr, vilket är en marginell positiv värdeförändring om 0,4 procent sedan årsskiftet.
Det lägre ränteläget har redan nu gett positiv effekt på vårt förvaltningsresultat och jämfört med föregående kvartal har vi en starkare räntetäckningsgrad och en lägre snittränta. Nedgången i både ränta och kreditmarginal gör att vi har sänkt vår kostnad för nya lån jämfört med för ett år sedan. Att vi nu kan ta upp nya lån i nivå med, eller lägre, än vår snittränta ger oss goda möjligheter att förbättra våra nyckeltal ytterligare framöver.
Rätt positionerat för framtiden
Konjunkturen påverkar kontorsmarknaden och många företag ser ett behov av att förändra sina lokaler. Det märker vi av i verksamheten och är väl förberedda för. Vasakronans perspektiv är långsiktigt med fastigheter av hög kvalitet i efterfrågade lägen. Vi har flera fullt uthyrda projekt som håller på att färdigställas och vår finansiella ställning är stark. Över tid har vi dessutom utvecklat ett brett erbjudande som väl möter kundernas ökade behov av flexibilitet och service.
Kunddialogerna är många och aktiviteten i verksamheten är hög. Det märks tydligt varje dag när jag kliver in på kontoret. Vasakronan har fantastiska medarbetare med högt engagemang och stor kunskap. Det gör mig oerhört stolt.
Vårt erbjudande är starkt och vi har en organisation med hög genomförandekraft. Med detta i ryggen är jag övertygad om att Vasakronan är rätt positionerat för framtiden.
Stockholm 5 november 2024
Johanna Skogestig
Verkställande direktör
