Starkt förvaltningsresultat i en osäker tid

Omvärldssituationen är fortsatt turbulent vilket skapar stor osäkerhet hos både verksamheter och individer. Även om inflationen visar tecken på att avta så är ränteläget högt. Det kombinerat med att konjunkturen försvagas gör att allt fler börjar anpassa sina beslut och beteenden till de nya förutsättningar som råder. Vi märker av detta i vår verksamhet och i dialogen med våra kontors- och handelskunder och agerar med lyhördhet på de signaler vi får och de trender vi ser.

Positivt förvaltningsresultat

Trots ett turbulent marknadsläge fortsätter vi att öka vårt kassaflöde och utvecklingen av förvaltningsresultatet är positiv. Det förklaras av den starka hyresutvecklingen i kombination med ett relativt stabilt räntenetto och en fastighetsportfölj som är rätt positionerad. Färdigställda projekt bidrar också till ökade intäkter och driftöverskottet ökar med 16 procent i totalt bestånd. Trenden är densamma i jämförbart bestånd där driftsöverskottet ökar med 13 procent.

Samtidigt noterar vi en större försiktighet hos fler företag och en viss inbromsning i marknaden, särskilt efter sommaren. Den osäkerhet som råder kring konjunkturutvecklingen, i kombination med ökat hybridarbete, gör det svårare för företag att definiera sitt kontorsbehov och antalet dialoger med både befintliga och nya hyresgäster ökar. Fler behöver vägledning i hur man utformar den bästa av alla arbetsplatser för att öka produktiviteten hos medarbetare och rekrytera talanger. Det märker vi främst genom den höga betalningsviljan för riktigt bra lokaler och vår kunskap som arbetsplatsstrategisk rådgivare har aldrig varit mer efterfrågad eller uppskattad.

Det oroliga omvärldsläget påverkar verksamheter i gatuplan allra mest. Därför lägger vi stort fokus på att på olika sätt utveckla våra stråk och områden med målet att skapa trygga attraktiva platser och det ger effekt. Ett exempel på detta är Sergelgatan och Sergelterrassen i Stockholm som efter en omfattande upprustning nu har revitaliserats och återigen är välbesökt.

Projektutveckling enligt plan

Projektutveckling är fortsatt en viktig del av vår verksamhet och samtliga pågående projekt löper på enligt plan. I Göteborg fortsätter utvecklingen av Lilla Bommen. Just nu i form av markarbeten och grundpålning för uppförandet av Kaj 16, men vi förbereder också för nästa etapp på andra sidan bron, projekt Älvporten.

I Stockholms mest centrala delar fortgår helrenoveringen av två av våra anrika fastigheter, Hästskopalatset på Hamngatan och Grev Tureplan på Birger Jarlsgatan. Båda projekten har en hög uthyrningsgrad och är klara för inflyttning under 2024. Vi är många som ser fram emot då det är dags att ta ner byggställningarna, fylla husen med människor och återuppliva gatustråken!

Fortsatt tillgång till finansiering

Efter sommaren har obligationsmarknaden öppnat upp för allt fler fastighetsbolag, vilket är positivt för branschen som helhet. Vi har god tillgång till kapital och all upplåning under perioden på 6,6 mdkr har gjorts via kapitalmarknaden. Med lite förfall i närtid ser finansieringsläget bra ut för vår del. Vår bedömning är att risken för fortsatt volatilitet är stor och därför refinansierar vi obligationsförfall under 2024 i förtid. En relativt låg belåningsgrad i kombination med ett stabilt kassaflöde gör att räntetäckningsgraden ligger på 3,8 ggr, både för kvartalet och rullande 12 månader.

Avvaktande transaktionsmarknad

Den volatila kapital- och finansieringsmarknaden har stor inverkan på fastighetsaktörer och investeringsvilja. Det, tillsammans med det högre ränteläget, påverkar transaktionsmarknaden som är avvaktande och med klart lägre aktivitet och färre affärsavslut än tidigare år. Det gör det svårt att göra en rättvis marknadsvärdering av fastigheter generellt och osäkerhetsintervallet är därför större än vanligt.

Vårt bestånd externvärderas varje hel- och halvår och internvärderas övriga kvartal. Sedan årsskiftet har värdet minskat med 4,8 procent varav 0,8 procent det tredje kvartalet. Det förklaras främst av höjda avkastningskrav och den genomsnittliga värderingsyielden uppgår nu till 4,2 procent. Det är 53 punkter högre jämfört med de toppnoteringar vi såg i värderingarna vid halvårsskiftet 2022.

Trots den osäkerhet som råder i marknaden är de allra flesta överens om att Vasakronans fastigheter och lägen är de som klarar sig allra bäst i den här miljön. Det är en bild jag delar och jag känner mig trygg med att vår fastighetsportfölj håller högsta kvalitet och är rätt positionerad i det här marknadsläget och för framtiden.

Hållbarhet i fokus

En av de viktigaste frågorna inom ramen för vårt sociala ansvar är att förebygga olyckor på våra byggarbetsplatser. Därför deltog jag själv i Håll Nollans årliga manifestation ”Säkerhetspushen” den 19 september. Håll Nollan är branschens initiativ för noll olyckor i bygg- och anläggningsbranschen och Vasakronan deltog med fyra projekt – Hästskopalatset och Grev Tureplan i Stockholm, Lumi i Uppsala och Kaj 16 i Göteborg.

Att vi har kommit långt i vårt hållbarhetsarbete fick vi ett kvitto på när utfallet av GRESB, Global Real Estate Sustainability Benchmark, nyligen presenterades. Vasakronan bedöms i två kategorier, befintliga fastigheter och projektutveckling, inom segmentet kontor och handel. I kategorin projektutveckling utsågs vi återigen i stor konkurrens till global sektorledare. Den höga andelen miljöcertifierade fastigheter och vårt sätt att jobba systematiskt med energibesparingar är två av de områden där vi får mycket höga poäng.

Sammanfattningsvis

Vi levererar ett starkt resultat i den underliggande verksamheten. Samtidigt står det klart att marknadsläget är fortsatt turbulent och att lågkonjunkturen är här. Det är vi väl förberedda för och långsiktigt känner jag ingen tvekan kring Vasakronans position eller riktning. Vi har fastigheter av mycket hög kvalitet i de lägen som efterfrågas och en organisation som på alla sätt är väl rustad att stötta kunderna i tider av förändring. Det gör att jag känner mig trygg i vår förmåga att fortsätta skapa värde för våra ägare, kunder och samhället i stort även framöver.

Stockholm 27 oktober 2023
Johanna Skogestig
Verkställande direktör

Klicka här för att läsa delårsrapporten i sin helhet