Starkt förvaltningsresultat första halvåret

Osäkerheten i omvärlden är stor. Inflationen har bitit sig fast och ett högre ränteläge påverkar fastighetsbranschen. Samtidigt håller arbetsmarknaden i tjänstesektorn emot men det råder fortsatt stor osäkerhet om det framtida marknadsläget. För Vasakronans del löper arbetet i den dagliga verksamheten på och vi har fullt fokus på det vi kan påverka, det vill säga samarbetet med våra kunder och den fortsatta utvecklingen av våra fastigheter och områden. Med trygg finansiering och fastigheter i de allra bästa lägena är utgångsläget för bolaget stabilt.

Starkt förvaltningsresultat

Vi levererar ett starkt förvaltningsresultat för första halvåret, som trots högre räntekostnader ökar med 5 procent jämfört med motsvarande period förra året. Utvecklingen förklaras främst av ökade hyresintäkter i jämförbart bestånd och bidrag från de projekt som färdigställts.

Aktiviteten på hyresmarknaden är alltjämt hög och under det första halvåret har vi hyrt ut för 341 mkr. Näringslivet går fortfarande bra vilket speglas i intresset för våra lägen och gemensamt för många av våra kunder är att man satsar på sitt kontor. Det har blivit ett sätt för dem att attrahera och behålla kompetens i ett läge när konkurrensen om arbetskraften fortfarande är ett faktum.

Samtidigt noterar vi en större eftertänksamhet i marknaden och det tar längre tid än tidigare för kunderna att komma till beslut. Många ser över sina lokalbehov, ofta med anledning av ett förändrat arbetssätt, och drar ner på yta till förmån för lokaler av hög kvalitet och ett bättre läge. Fler kunder uttrycker med tydlighet att de söker ett riktigt attraktivt kontor och min uppfattning är att vi aldrig tidigare har sett så stora skillnader i betalningsvilja mellan bra och dåliga lägen men också mellan hög och låg kvalitet.

Trots en hög nyuthyrningsvolym är nettouthyrningen för kvartalet negativ. Det förklaras bland annat av den större rörelsen i marknaden och av att Kungliga Operan Dramaten har aviserat att de i slutet av 2024 lämnar sitt produktionscenter på Kvarnholmen i Nacka. Detta har vi sedan länge planerat för och gör det möjligt att gå vidare i utvecklingen av området som med sitt vattennära läge lämpar sig utmärkt för bostäder.

Fortsatta investeringar i projekt

Projektverksamheten är fortsatt en viktig del av vår affär och vi arbetar aktivt vidare med vår utvecklingsportfölj. Våra pågående projekt i centrala Stockholm rullar på enligt plan och både Hästskon 9 på Hamngatan och Grev Tureplan på Birger Jarlsgatan beräknas stå klara i slutet av 2024. Kontoren är fullt uthyrda och håller högsta klass. Under våren har dessutom Sturehof slagit upp portarna till sin nya restaurang i den kulturhistoriskt värdefulla fastigheten Sperlingens Backe 45 på Stureplan. Byggnaden har genomgått en omfattande renovering de senaste åren och i samband med det har vi återställt den gamla vackra fasaden från sent 1800-tal.

Under kvartalet har vi hyrt ut 12 800 kvadratmeter kontor i Kaj 16 till SEB i Lilla Bommen, ett av Vasakronans och Göteborgs viktigaste utvecklingsområden. Det gör att vi väljer att byggstarta och fastigheten planeras stå klar 2027. Belägen vid kajkanten mot älven, och granne med vår fastighet Platinan, är Kaj 16 en viktig pusselbit i utvecklingen av området och ett bidrag som öppnar upp stadsdelen mot älven. I projektet har vi, i vanlig ordning, stort fokus på hållbarhetsfrågorna. Kaj 16 blir vårt andra, och hittills största, nybyggnadsprojekt med fokus på träbyggnation. Uthyrningen är ett bra exempel på ett samarbete med en hyresgäst som på alla sätt söker kvalitet.

Fortsatt förtroende från obligationsinvesterarna

Vår bild är att det generellt sett finns gott om kapital i obligationsmarknaden. Samtidigt har ett antal fastighetsbolag fått sänkta kreditbetyg och nyhetsbevakningen av den svenska fastighetssektorn varit negativ. Det påverkar branschen som helhet och skapar en tvekan hos investerarkollektivet att investera i fastighetsobligationer.

Vi har alltid haft en nära dialog med våra investerare vilket naturligtvis är extra viktigt i mer turbulenta tider och under det senaste kvartalet har flera av våra utländska investerare besökt oss personligen för att få vår bild av marknaden. Att investerarna har fortsatt förtroende för Vasakronan bekräftas av att vi kunnat hämta all vår finansiering i år från obligationsmarknaden. Under kvartalet har vi lånat upp 4,2 mdkr och med endast 2 mdkr i obligationsförfall resterande del av året ser finansieringsläget mycket gott ut.

Med det sagt, stigande räntor påverkar naturligtvis även oss och våra finansieringskostnader. Det kompenseras dock så här långt av ökade intäkter från befintliga hyresavtal och de projekt som har färdigställts de senaste åren. Sammantaget gör det att räntetäckningsgraden ligger kvar på en betryggande nivå och uppgår till 3,7 gånger för kvartalet.

Låg aktivitet i transaktionsmarknaden

Det högre ränteläget påverkar transaktionsmarknaden och aktiviteten är alltjämt låg. Det är därför svårt att dra någon tydlig slutsats om exakt var marknaden befinner sig. Min bedömning är dock att det finns kapital som gärna söker sig till våra typer av lägen och högkvalitativa fastigheter. Det finns både institutioner, fonder och privata investerare på köparsidan givet att läget och objektet är det rätta.

Vid halvårsskiftet har hela vårt bestånd externvärderats. Trots brist på evidens i marknaden så har avkastningskraven justerats upp med närmare 50 punkter, jämfört med halvårsskiftet förra året, för att kompensera för det högre ränteläget. Det innebär en värdenedgång för halvåret på 4,1 procent och en sammanlagd värdenedgång på 8 procent sedan halvårsskiftet 2022. Värdet på Vasakronans fastigheter uppgår därmed till 182 mdkr.

Med god tillgång till kapital och en betryggande belåningsgrad på 41 procent bedömer jag att Vasakronan är väl positionerat för att möta både utmaningar och möjligheter i marknaden.

Framtidsutsikter

Det är mycket i den makroekonomiska miljön som är osäkert just nu och exakt vad som väntar runt hörnet vet vi inte. Osäkerheten präglar som beskrivet vår verksamhet på olika sätt, men jag känner stor tillförsikt. Med fokus på långsiktiga kundrelationer, god finansiell styrning och fortsatt utveckling av våra fastigheter och lägen är jag övertygad om att Vasakronan kommer att fortsätta leverera värde även framöver. Det finns trots allt ingenting som tyder på att tillväxten och attraktionen för Sveriges fyra största städer långsiktigt kommer att minska.

Stockholm 7 juli 2023
Johanna Skogestig
Verkställande direktör

Klicka här för att läsa delårsrapporten i sin helhet