Johanna Skogestig, vd på Vasakronan, ger sin syn på företagets och marknadens utveckling årets sex första månader och konstaterar att Vasakronan redovisar ett starkt resultat för halvåret med en hög nettouthyrning och ett driftöverskott som fortsätter öka.
Rysslands invasion av Ukraina har skapat turbulens i vår omvärld och den humanitära krisen är uppenbar. Kriget har, tillsammans med nedstängningar i Asien, lett till störningar i produktions- och leverantörskedjor med prisuppgångar på bland annat energi och material som följd. Inflationen har fått fäste och förväntningar om högre räntor är tydlig. På sikt kommer detta att påverka oss alla, även Vasakronan. På vilken nivå återstår att se. Samtidigt är besöksnäringen igång, arbetsmarknaden fortsatt stabil och efterfrågan på rätt kompetens hög. Det märks tydligt i dialogen med kunderna och syns i vårt resultat för halvåret.
Det högre ränteläget och den turbulens vi sett på kapitalmarknaden under kvartalet har lett till att kostnaden för nyupplåning har ökat generellt och för många bolag har tillgången till finansiering försämrats. Vi har snabbt gått från en marknad där det har varit små skillnader i kreditmarginaler mellan bolag, till en marknad där ägarstruktur och kreditvärdighet har fått stor betydelse.
Det har även blivit tydligt hur viktigt det är att – i likhet med Vasakronan – ha en nära dialog med investerare och tillgång till flera finansieringskällor. Under kvartalet har vi lånat cirka 7 mdkr med en genomsnittlig kreditmarginal på 85 punkter och en genomsnittlig löptid på åtta år. Vi har bland annat emitterat en 20-årig obligation på motsvarande 552 mkr till en Japansk investerare. Det visar på det förtroende investerarna har för Vasakronan och vår möjlighet att finansiera bolaget till fördelaktiga villkor även i en turbulent miljö.
I verksamheten har vi stort fokus på det vi kan påverka; våra projekt och vårt erbjudande. Genom aktiv förvaltning och i nära dialog med våra kunder fortsätter vi att förbättra resultatet. Vi håller en hög takt i nyuthyrningen och vår nettouthyrning för första halvåret är 187 mkr. Det är uppenbart att efterfrågan är som allra störst för de bästa produkterna i de mest centrala delarna av Stockholm. Det är ett fortsatt högt tryck i marknaden och även efter periodens utgång har vi hyrt ut 6 300 kvadratmeter i vår projektfastighet Hästskon 9 på Hamngatan i Stockholm city. Det innebär att kontorsytorna i fastigheten är fullt uthyrda.
Nu när det är mycket som händer i omvärlden är det viktigt att inte tappa fokus på långsiktiga frågor. För vår del handlar det bland annat om att driva på klimatomställningen samt jobba med energifrågan och här finns möjligheter. När det gäller vår energianvändning har vi sedan 2018 siktet inställt på att gå från 100 kWh/kvm till 50 kWh/kvm. Just nu uppgår snittet till 78 kWh/kvm och år. Vi är alltså redan i princip halvvägs mot målet. Det gynnar Vasakronan i ett läge när energipriserna är höga och taxebundna kostnader ökar.
Arbetsmarknaden är stark och efterfrågan på centralt belägna och moderna kontorslokaler är god i alla våra fyra orter.
Johanna skogestig, vd Vasakronan
De senaste åren har det varit hög aktivitet på fastighetsmarknaden med stark prisutveckling som följd. Därför har vi sedan flera år tillbaka medvetet minskat våra investeringar i transaktionsmarknaden till förmån för investeringar och projekt i vårt befintliga bestånd. Det har varit lönsamt.
Under kvartalet har vi invigt tre fastigheter motsvarande ett sammanlagt marknadsvärde om 8,6 mdkr; Platinan i Göteborg, Magasin X i Uppsala och Nattugglan på Södermalm i Stockholm. Alla tre håller högsta kvalitet, ligger i bästa läge och har en hög uthyrningsgrad. I Platinan slog Scandic Göteborg Central upp portarna i början av juni. Med 450 rum och stora eventytor är hotellet ett av de större i Göteborg. Tidpunkten är bra då många människor längtar efter att ses och träffas i större sällskap och Göteborg slår bland annat rekord i antalet bokade konserter.
Varje hel- och halvår genomför vi en externvärdering av vårt fastighetsbestånd som nu uppgår till 196 miljarder. Värdeuppgången förklaras till viss del av den högre inflationen, som vi till stor del kan tillgodoräkna oss i våra hyresavtal. Utöver det har vi också fått en positiv effekt av de uthyrningar vi gjort och de projekt som färdigställts.
Den höga aktiviteten på transaktionsmarknaden det senaste året bidrar också till värdeförändringen och det är bara att konstatera att flera transaktioner har genomförts på historiskt höga nivåer. Oron på kapital- och aktiemarknaden samt förväntningar om högre räntenivåer syns än så länge inte i de affärer som genomförts och min bedömning är att värderarna inte har beaktat detta i värderingarna.
Hur långvarig eller vilka effekter turbulensen i omvärlden får för vår verksamhet och värderingen av vårt fastighetsbestånd återstår att se men, vi står sannolikt inför en något mer utmanande marknad under hösten. För en långsiktig investerare som Vasakronan med en stark balansräkning och stabila ägare finns det också fördelar i en orolig marknad. Möjligheter kan till exempel uppstå när priserna kommer ner på tillgångar som tidigare sett dyra ut från vår horisont.
Sammanfattningsvis visar vi ett starkt resultat för halvåret. Vi har en hög nettouthyrning och driftsöverskottet fortsätter att öka. En stor del av vår projektportfölj är nu färdigställd och vi har tagit emot flera nya fastigheter i förvaltningen det senaste året. Arbetsmarknaden är fortsatt stark och efterfrågan på centralt belägna och moderna kontorslokaler är god i alla våra fyra orter.
Hur marknaden utvecklas på sikt återstår att se. Klart är dock att Vasakronan har alla förutsättningar att fortsatt vara långsiktigt framgångsrika. Vår kapitalstruktur är robust och våra fastigheter och lägen är de bästa tänkbara. Vi jobbar nära våra kunder och har engagerade och kunniga medarbetare. Vi är med andra ord väl rustade att möta en avmattning i ekonomin.
Stockholm 8 juli 2022
Johanna Skogestig
Verkställande direktör