Finans
Starkt förvaltningsresultat i en osäker tid
Johanna Skogestig, vd på Vasakronan, ger sin syn på företagets och marknadens utveckling 2023 och konstaterar att det varit ett händelserikt år.
2023 var på många sätt ett händelserikt år. En nervös finansmarknad, ett högt inflationstryck och ett högre ränteläge i kombination med geopolitisk turbulens i omvärlden har skapat osäkerhet hos många verksamheter och individer. Förändringen i marknaden har även påverkat Vasakronan och året har präglats av hög aktivitet i alla delar av verksamheten. Vi har lagt stort fokus på våra kunder, både nya och befintliga, samt styrning och utveckling av vår affär och det har gett effekt. I en tid när många branscher och affärsmodeller utmanas fortsätter vi att leverera stabila siffror i den underliggande verksamheten och vårt förvaltningsresultat ökar, trots högre räntekostnader, med åtta procent.
Stabil efterfrågan i en kräsen marknad
Efterfrågan på våra kontorslokaler fortsätter att vara stabil och betalningsviljan för kontor av hög kvalitet i de bästa lägena består. Trenden ”flight to quality” håller i sig och det är uppenbart att företag som fattar beslutet att göra förändringar söker något extra till sina medarbetare, både i själva kontorsprodukten och i läget. Det märks allra tydligast i de största städerna och gynnar bolag med en välbelägen fastighetsportfölj av hög kvalitet, bolag som Vasakronan. Det bekräftas också i årets nyckeltal där vi återigen redovisar en stark utveckling av både hyresintäkter och driftöverskott.
Året har präglats av många kunddialoger och omförhandlingsvolymen ligger på en historiskt hög nivå motsvarande en årshyra om 1,5 mdkr. Året avslutades med flera fina uthyrningar och bland dessa utmärker sig H&M som under 2025 återigen kommer öppna en butik på Hamngatan i centrala Stockholm. Trots ett framgångsrikt år på uthyrningssidan redovisar vi en negativ nettouthyrning. Det förklaras främst av några större, men tidigare kända, uppsägningar. Bland annat har JM aviserat att de lämnar sitt kontor i Frösunda under 2025 och Operan och Dramaten lämnar sina ateljéer på Kvarnholmen i Nacka till sommaren i år. Där går vi nu vidare i utvecklingen av området som med sitt vattennära läge lämpar sig utmärkt för bostäder.
Det oroliga omvärldsläget och pressen på hushållens privatekonomi påverkar framför allt verksamheter i gatuplan. Trots det ser vi att omsättningen hos många av våra hyresgäster ökar, men också att det är stora skillnader mellan olika aktörer och stråk. Därför fortsätter vi att utveckla våra områden med målet att skapa trygga och attraktiva platser där människor trivs och vill vara. Vi ser att det ger effekt och under året har flödet av människor ökat längs flera av våra stråk och köpcentrum. Exempel på det är Södra Förstadsgatan och Triangeln i Malmö samt Fredsgatan och Nordstan i Göteborg. I Stockholm är förändringen allra tydligast på Sergelgatan som efter en omfattande upprustning återigen börjar befolkas och få liv.
Hållbar områdes-/projektutveckling
Projektverksamheten är fortsatt en viktig del av vår affär och vi arbetar vidare med våra större stadsutvecklingsområden. I Göteborg är vårt fokus på Lilla Bommen. Här har vi gjort flera fina uthyrningar i både Läppstiftet och Platinan men allra roligast är uthyrningen till SEB som innebar att vi under sommaren kunde byggstarta Kaj 16. Belägen vid kajkanten mot älven, och granne med vår fastighet Platinan, är Kaj 16 en viktig pusselbit i
utvecklingen av området och ett bidrag som öppnar upp stadsdelen mot älven. Med tolv av sexton våningar helt i trä blir Kaj 16 vårt andra, och hittills största, nybyggnadsprojekt med fokus på träbyggnation. Uthyrningen är ett bra exempel på ett samarbete med en hyresgäst som på alla sätt söker kvalitet.
Södra City i Uppsala är ett annat av våra stora stadsomvandlingsprojekt. Där närmar vi oss färdigställandet av Lumi som nu är i princip fullt uthyrd och kommer att stå klar under 2024. Det är ett spännande projekt där vi framgångsrikt har utforskat möjligheterna med storskaligt återbruk. Såväl betongstomme som material från rivna fasader, innerväggar och glaspartier har återbrukats. Syftet är att öka omställningstakten i branschen med målet att driva marknaden mot cirkulära affärsmodeller utan att göra avkall på lönsamhet och kvalitet.
Tio år med gröna företagsobligationer
Det är tio år sedan vi emitterade världens första gröna företagsobligation. Vi såg tidigt att grön finansiering ökade våra möjligheter att hitta finansiering, en trend som har förstärkts de senaste åren då alltmer kapital allokerats till hållbara investeringar. Under de tio år som gått sedan vi gav ut den första gröna obligationen har både marknaden och Vasakronan utvecklats och EU-taxonomin har tillkommit. Under året valde vi därför att lansera ett nytt grönt ramverk. Det är anpassat till taxonomins tuffare kriterier för energieffektivitet i befintligt bestånd men inkluderar även tröskelvärden för koldioxidutsläpp från byggfasen i ny- och ombyggnadsprojekt.
Trots de skärpta kraven kan vi med trygghet säga att vi har tillräckligt med gröna tillgångar för att täcka all vår utestående skuld som idag klassas som grön, samtidigt som vi kan finansiera nya projekt som till exempel Kaj 16.
God tillgång till finansiering
Vi har likt tidigare haft god tillgång till kapital i obligationsmarknaden och har lånat upp totalt 10 mdkr under året. En starkt bidragande orsak är A3 ratingen från Moody´s som bekräftades i november.
Året avslutades med positiva tongångar på börsen och en obligationsmarknad som öppnat upp för i princip hela fastighetssektorn. En förklaring till detta är den allmänna bedömningen att vi sannolikt nått toppen på räntehöjningscykeln med förväntningar om räntesänkningar från Riksbanken under 2024. Det högre ränteläget under 2023 har naturligtvis påverkat även oss och våra räntekostnader har successivt ökat under året. Men, med en hög andel räntesäkrad upplåning, en relativt låg belåningsgrad och ökade hyresintäkter är räntetäckningsgraden betryggande 3,8 gånger. Både för kvartalet och rullande 12 månader.
Avvaktande transaktionsmarknad
För att fastställa ett marknadsvärde för vårt bestånd görs externvärdering varje hel- och halvår. Det högre ränteläget påverkar transaktionsmarknaden och även om det de senaste månaderna har gjorts en del avslut i våra marknader är aktiviteten på rena transaktioner alltjämt låg.
För att kompensera för osäkerheten i marknaden och det högre ränteläget fortsätter avkastningskraven i värderingarna att justeras upp och uppgår nu i snitt till 4,5 procent för hela Vasakronans fastighetsportfölj. Det är en uppgång med 80 punkter på 18 månader och innebär en sammanlagd nedskrivning av värdet på 13 procent sedan halvårsskiftet 2022. Värdet på våra fastigheter uppgår därmed till 175 mdkr och resulterar i en belåningsgrad motsvarande 42 procent.
Sammanfattningsvis
Det finns tecken på att inflationstrycket börjar lätta och allt fler tror att en djupare recession kan undvikas. Trots det lär 2024 av allt att döma innebära fortsatta utmaningar för både näringslivet och hushållen. Osäkerhetsfaktorerna i vår omvärld och i den makroekonomiska miljön finns där alltjämt så exakt vad som väntar runt hörnet vet vi inte.
Det betyder att vi kommer att fortsätta jobba med det vi kan påverka. Det vill säga, fokusera på långsiktiga kundrelationer, god finansiell styrning av bolaget samt utveckling av våra fastigheter och områden. Vi kommer att vara aktiva och jobba vidare med att utveckla vår egen verksamhet och ta vara på de möjligheter som ofta uppstår i mer utmanande tider. Vasakronan har en robust kapitalstruktur, ett starkt erbjudande, samt högt engagerade och professionella medarbetare. Det gör att vi har goda förutsättningar att fortsätta vara framgångsrika och leverera god avkastning till våra ägare.
Stockholm 5 februari 2024
Johanna Skogestig
Verkställande direktör
- Datum 2024-02-05