22 mars 2024 - Bolaget
Finans

Vasakronan redo för nya satsningar

2023 var ännu ett händelserikt år som präglades av osäkerhet och turbulens i omvärlden. Vasakronans vd, Johanna Skogestig konstaterar att bolaget, trots det, har visat motståndskraft.

– Vi är naturligtvis inte opåverkade av varken lågkonjunktur eller ett högre ränteläge men vi har ett bestånd och ett erbjudande som väl möter marknadens efterfrågan. Vår stabilitet och finansiella styrka ger oss möjlighet att fokusera på verksamheten för att rusta oss för framtiden och satsa när våra konkurrenter inte kan.

Turbulensen i omvärlden har inneburit olika utmaningar för olika segment i fastighetsbranschen. Hur har Vasakronan, som landets största kommersiella fastighetsägare, påverkats?

– Lågkonjunktur och osäkerhet gällande framtiden påverkar alla på något sätt, även oss. Kostnaden för finansiering ökade under året och transaktionsmarknaden var fortsatt avvaktande men faktum är att efterfrågan på kontorslokaler var förvånansvärt stabil, trots att arbetsmarknaden försvagades under hösten.

– Det märks i uthyrningsgraden på våra fyra orter som är förhållandevis oförändrad även om jag ser en polarisering av hyresmarknaden. De bästa lägena och produkterna gynnas av företagens nya arbetssätt vilket också avspeglas i betalningsviljan.

– Det här är helt klart ett uttryck för att marknaden har blivit mer kräsen. Synen på kontoret och arbetsplatsen har helt enkelt förändrats och efterfrågan på flexibilitet och bättre läge har ökat.

På vilket sätt har synen på kontoret förändrats och har det etablerats ett nytt ”normalläge”?

– Nej, vad som är det ”nya normala” är långt ifrån klart. Många företag och myndigheter funderar fortfarande över hur de ska skapa den optimala arbetsplatsen för sig och sina medarbetare. Ökat hybridarbete gör det svårare för företag att definiera sitt lokalbehov och fler behöver vägledning i hur man utformar den bästa av alla arbetsplatser. Det är viktigt att komma ihåg att det inte finns någon universallösning, allt beror på vilken typ av verksamhet, kultur och ledarskap bolagen har.

–Självklart ställer man fortsatt höga krav på en effektiv och bra arbetsplats som erbjuder det grundläggande, det vill säga bra inomhusklimat, ljud- och ljusförhållanden. Men det har också blivit viktigare att vi som fastighetsägare kan erbjuda både kompletterande service och delade resurser, exempelvis i form av Arena, vårt coworking-erbjudande.

– För de allra flesta organisationer handlar kontorsfrågan idag väldigt mycket om att attrahera människor. Inte minst för att behålla och rekrytera nya talanger. Här spelar läget en viktig roll.

Jag skulle säga att läget, om möjligt, har blivit ännu viktigare. Det är en tydlig trend att man söker sig till bra kommunikationslägen i de mer centrala delarna av våra storstäder.

Johanna Skogestig, vd Vasakronan

Och apropå läget, upplever du att det fortfarande är lika viktigt?

– Absolut! Jag skulle säga att läget, om möjligt, har blivit ännu viktigare. Det är en tydlig trend att man söker sig till bra kommunikationslägen i de mer centrala delarna av våra storstäder.

– Det har också blivit tydligare att hyresgästerna i större utsträckning väljer en lokal i en fastighet utifrån ett större sammanhang. Det handlar alltså inte bara om lokalen eller fastigheten i sig och vad den kan erbjuda, utan även vad och vilka som finns runtomkring. Det här gynnar förstås Vasakronan som har fastigheter med alla de kvaliteter som efterfrågas i de allra bästa lägena.

När du säger ”större sammanhang” så menar du?

– Gatorna och kvarteren i närområdet. Att det du möter i ögonhöjd är tilltalande och att livet på gatan upplevs som attraktivt. Att det finns restauranger, service, snabbmatställen och butiker som du gärna vill besöka. Och att det finns möjligheter att vistas utomhus sommartid. Vi svenskar lever i ett land som är kallt stora delar av året. Under våra få varma månader vill vi kunna umgås ute.

Kan du ge några goda exempel på sådana attraktiva stadsmiljöer?

– Utvecklingen av Sergelstan i Stockholm och inte minst förnyelsen av Malmskillnadsgatan är jag otroligt nöjd med. Från att ha varit en undanskymd och ogästvänlig bakgata har Malmskillnadsgatan förvandlats till en av stadens mest levande och inbjudande miljöer. Välkomnande entréer, restauranger i olika plan, den fina trappan ned till Sergels torg, den röda paviljongen och tillförseln av grönt på Stockholmsterrassen har sammantaget förändrat upplevelsen av hela området. Att Stockholms stad dessutom valt att stänga av Malmskillnadsgatan för biltrafik vissa månader sommartid har skapat ännu bättre förutsättningar för utelivet.

– Andra exempel på fina stadsmiljöer är Fredstan i Göteborg, som utvecklats på ett väldigt bra sätt, liksom Triangeln och Södra Förstadsgatan i Malmö. Alla de här områdena är också attraktiva för butikshyresgäster. Trots de utmaningar som finns för detaljhandeln kan vi konstatera att 2023 inneburit något av en revansch för den fysiska handeln. Det syns i uthyrningsgraden för våra butikslokaler som faktiskt är högre än uthyrningsgraden för bolaget som helhet.

Och satsningarna på stadsutveckling fortsätter, eller hur?

– Så är det verkligen. I Stockholm närmar vi oss färdigställandet av både Hästskopalatset på Hamngatan och Grev Tureplan på Birger Jarlsgatan med flera intressanta butiker och restauranger. Vi ser också ett stort intresse för den nyrenoverade andra Hötorgsskrapan och snart öppnar återigen Sergelterrassen längs Sergelgatan. Vi räknar med att den fortsatt kommer att vara ett attraktivt sommarhäng för både inbitna Stockholmare och besökare i staden.

– I Uppsala pågår nästa etapp av utvecklingen av Södra City, där förnyelsen av fastigheten Lumi kommer att skapa ett tydligare sammanhang för våra övriga fastigheter i området. I Göteborg fokuserar vi på Lilla Bommen, som ska utvecklas från ett renodlat och ganska tråkigt kontorsområde till en dynamisk och levande stadsdel med närhet till både vattnet, city och i bästa kommunikationsläge. Just nu uppför vi en ny fastighet, Kaj 16. Den kommer att komplettera det klassiska Läppstiftet och området som helhet på ett bra sätt och bli en del av stadens centrum.

– I Göteborg blir det också spännande att se vad den nya Västlänken får för betydelse för stadens utveckling. Vi vet att knutpunkterna, där många människor passerar, är betydelsefulla, men det gäller också att göra dem attraktiva.

– Den viktigaste lärdomen från att ha jobbat många år med stadsutveckling är att man aldrig blir färdig. Det räcker inte med att genomföra en förnyelse en gång sedan tro att du är klar. Du måste hela tiden jobba aktivt med att utveckla och förbättra ditt närområde.

Under en lång rad av år Vasakronan fokuserat på projektutveckling och inte varit så aktivt i transaktionsmarknaden. I de fall ni har gjort affärer så har det handlat om försäljningar av fastigheter som inte riktigt passat in i beståndet. Är det köpläge nu?

– Vi har varit extremt konsekventa i vårt förhållningssätt – vi investerar i städer med god ekonomisk tillväxt och i rätt lägen. I stället för att köpa i konkurrens till höga priser har vi valt att satsa på att utveckla befintliga fastigheter eller bygga nytt. Med facit i hand har det visat sig vara en lönsam och korrekt bedömning. Det har resulterat i att vår fastighetsportfölj är väl positionerad när det gäller såväl läge som kvalitet.

– Med det sagt så är vi väl förberedda för förvärv om rätt fastighet dyker upp till försäljning. Vi kommer dock även i fortsättningen att vara selektiva och om vi gör förvärv så ska det vara objekt som stärker vår affär och vårt erbjudande.

Givet konjunkturen och ökade byggkostnader, hur ser du på möjligheterna att starta nya projekt framåt?

– Vi har som sagt tajmat vår projektutveckling väldigt väl. En rad fina fastigheter har kommit ut på marknaden i alla våra fyra städer i rätt tid när efterfrågan på moderna lokaler av hög kvalitet har varit stor. De är fullt uthyrda och innebär att vår fastighetsportfölj har vuxit kraftigt jämfört med hur den såg ut några år bakåt i tiden.

– I de pågående projekten har vi en hög uthyrningsgrad och flera projekt närmar sig färdigställande. Mot bakgrund av det du nämner, konjunkturläget och ökade byggpriser, har vi helt naturligt varit lite mer försiktiga när det gäller start av nya projekt det senaste året. Trots pressade marginaler ser vi fortsatt potential i vår utvecklingsportfölj och vi är redo att trycka på startknappen för nya utvecklingsprojekt om förutsättningarna är de rätta.

Den viktigaste lärdomen från att ha jobbat många år med stadsutveckling är att man aldrig blir färdig. Det räcker inte med att genomföra en förnyelse en gång sedan tro att du är klar. Du måste hela tiden jobba aktivt med att utveckla och förbättra ditt närområde.

Johanna Skogestig, vd Vasakronan

Vasakronans fastigheter har en hög miljöprofil. Hur viktigt är det för era hyresgäster?

– Det har blivit oerhört viktigt – äntligen är jag frestad att säga. Företagens klimatpolicyer har blivit tuffare, men det som verkligen gjort skillnad är de strängare rapporteringskraven som innebär att företag även måste inkludera miljöpåverkan från lokalerna i sina hållbarhetsredovisningar. Och när hållbarhetsfrågorna hamnar hos företagens finansavdelningar, då tar det fart på allvar.

– I grund och botten handlar det om att företagen måste ha en klimatkalkyl likaväl som en lönsamhetskalkyl. Så nu ser vi att hög miljöprestanda är ett grundkrav hos allt fler hyresgäster. Vi får också många fler frågor om fastigheternas energiklass och om de är taxonomilinjerade eller inte, och de hållbarhetsrapporter som vi tar fram för alla kunder är mycket uppskattade.

– För oss är den här utvecklingen välkommen. I vår värld är kvalitetssäkring inom finans respektive hållbarhet precis samma sak. 93 procent av våra fastigheter är miljöcertifierade, av dessa har 84 procentenheter en LEED-certifiering på nivån guld eller högre, så vi är väl rustade för att svara upp mot hyresgästernas nya hållbarhetskrav.

Det är tio år sedan Vasakronan emitterade världens första gröna företagsobligation. Hur har det påverkat Vasakronans möjligheter till finansiering?

– Det har uteslutande varit positivt. Vi såg tidigt att grön finansiering ökade våra möjligheter att säkra tillgången till kapital, inte minst i oroliga tider. Den trenden har förstärkts under senare år då alltmer kapital allokerats till hållbara investeringar.

– Samtidigt insåg vi att mycket har hänt under de tio år som gått sedan vi gav ut den första gröna obligationen. Både marknaden och Vasakronan har utvecklats och EU-taxonomin har tillkommit. Därför lanserade vi ett nytt skarpare grönt ramverk under året. Det är anpassat till taxonomins tuffare kriterier för energieffektivitet i befintligt bestånd men inkluderar även tröskelvärden för koldioxidutsläpp från byggfasen i ny- och ombyggnadsprojekt. Ramverket har tagits emot väl i obligationsmarknaden och bidragit till att vi likt tidigare har haft god tillgång till kapital. Under året har vi lånat upp totalt 10 miljarder kronor och av den totala låneportföljen på totalt 76 miljarder kronor uppgår nu andelen grön finansiering till 83 procent. Målet är så klart att all vår finansiering ska vara grön.

Under året bekräftade Moody’s Vasakronans rating med det höga betyget A3 stabila utsikter. Vad betyder ratingen för er och motiveras betyget?

– Det betyder naturligtvis en hel del. Ratingen är en viktig förutsättning för att säkerställa tillgången till finansiering och nå målet om en diversifierad finansieringsstruktur. Att ett oberoende institut gör en omfattande genomlysning av bolaget skapar dessutom ytterligare transparens gentemot investerare.

– Betyget motiveras bland annat av vår starka ägarbild, samt vår välbelägna och högkvalitativa fastighetsportfölj med en hög andel miljöcertifierade fastigheter.

Vad kommer att skilja 2024 från föregående år?

– 2023 var på många sätt ett händelserikt år. Finansmarknaden var nervös och inflationstrycket högt vilket medförde att ränteläget var högre än på många år. Det i kombination med geopolitisk turbulens i omvärlden skapade en osäkerhet hos många verksamheter och individer.

– Sammantaget har detta till viss del förändrat marknaden vilket påverkar även Vasakronan. Men, till skillnad från en del andra fastighetsbolag, har vi inte varit finansiellt pressade. Det gör att vi har kunnat fokusera på kunderna, både nya och befintliga, samt styrning och utveckling av vår affär. Det gav effekt och vi levererade fortsatt stabila siffror i den underliggande verksamheten för helåret och vårt förvaltningsresultat ökade med 8 procent trots högre räntor.

– Under 2024 kommer vi att fortsätta på den inslagna vägen, det vill säga med fullt fokus på våra kunder och deras behov och på att ytterligare utveckla våra områden och fastigheter. Vi har också möjlighet att dra nytta av våra starka finanser och utnyttja de eventuella affärsmöjligheter som kan uppstå i tider av osäkerhet. Men vi gör det klokt.

Stockholm i mars 2024

Johanna Skogestig
Verkställande direktör

2023 i korthet – en sammanfattning

Läs års- och hållbarhetsredovisningen 2023

Datum 2024-03-22