Framgångsrikt år trots turbulent omvärld

Vad är förklaringen till ökningen av hyresintäkterna?

– Det är en kombination av framgångsrik uthyrning och höjda hyror till följd av index och omförhandlingar. Vi har dessutom färdigställt fyra stora utvecklingsprojekt – Magasin X i Uppsala, Nya Kronan i Sundbyberg, Platinan i Göteborg och Nattugglan i Stockholm – alla i det närmaste fullt uthyrda. Totalt har det gjorts nyuthyrningar av 159 000 kvadratmeter till en sammanlagd årshyra av 915 mkr.

Kontorsfastigheter dominerar Vasakronans innehav. Hur har marknaden för kontor påverkats av de senaste årens utveckling, då många har arbetat hemifrån?

– Hur morgondagens arbetsliv kommer att se ut är den stora fråga som många företag och organisationer ställer sig just nu. För oss är det uppenbart att vägvalen kommer att se olika ut beroende på verksamhet, företagskultur och ledarskap. Det vi tydligt ser är att kontoren delvis har fått en annan roll, som mötesplats för medarbetarna, och att arbetsplatsens läge och det som kontoret kan erbjuda har blivit allt viktigare. Det är en större rörelse på kontorsmarknaden än tidigare, och det som efterfrågas är alltjämt moderna och flexibla lokaler som har goda kommunikationer och finns i ett större sammanhang.

Vilka krav ställer era kunder på själva lokalerna?

– För att kontorslokaler ska vara attraktiva behöver de vara moderna, flexibla och fylla olika funktioner. Utöver det behöver vi också kunna erbjuda våra kunder en så bekymmersfri tillvaro som möjligt. Dels genom att tillhandahålla en hög grad av service, dels genom att göra det lätt för våra kunder att till exempel boka kontorsplatser, eller andra gemensamma resurser i byggnaden, genom enkla digitala gränssnitt.

– I de här tiderna, när många hyresgäster är osäkra på hur deras lokalbehov kommer att utvecklas långsiktigt, är vår produktpalett en verklig styrka. Den gör att vi kan erbjuda kunderna en kontorslösning som är skräddarsydd efter deras specifika behov. Men det finns också nyckelfärdiga kontor, där kunden egentligen bara behöver tänka på inredningen, och även det vi kallar Smart & klart – kontor att flytta in i med kort framförhållning och där allt redan finns på plats. Som ytterligare ett komplement finns vårt eget coworking-alternativ, Vasakronan Arena. Våra kunder kan välja att utnyttja ett av alternativen, en kombination av några eller allihop, vilket ger dem maximal flexibilitet.

Läget, sammanhanget och goda kommunikationer blir allt viktigare. Vad innebär det för era fastigheter i städernas ytterområden?

– Det ställer ännu högre krav på oss att utveckla en stadsmiljö som är attraktiv i sin helhet. I ytterområdena har vi nästan alltid våra fastigheter samlade i kluster och det gäller att stärka dem, på egen hand och i samverkan med andra fastighetsägare. Ett exempel är Kista i norra Stockholm, där vi har ett väl fungerande samarbete benämnt Kista Limitless med andra aktörer som delar våra höga ambitioner för området.

En fråga som fått mycket uppmärksamhet de senaste åren är de växande utmaningarna för cityhandeln.

– Ja, den fysiska handeln har haft stora utmaningar de senaste åren. De nu stigande räntorna och den höga inflationstakten är en privatekonomisk prövning och fortsätter sätta ytterligare press på all typ av handel. Samtidigt kan vi konstatera att det är stor skillnad i lönsamhet mellan branscher men också varumärken. Vi ser också att människor har kommit tillbaka till stadskärnorna igen och nu är det lika mycket folk på innerstadsgatorna som före pandemin.

– För egen del har vi ökat uthyrningsgraden i våra gatuplan under året och omsättningen är tillbaka på 2019 års nivå, men jag är ödmjuk inför att det kommer vara fortsatt tufft för vissa av våra hyresgäster framöver.

Vasakronan har under många år varit ledande i fastighetsbranschen när det gäller hållbarhet. Vad har ni fokuserat på under 2022?

– Det är ett långsiktigt arbete som har pågått i många år och vi jobbar oförtrutet vidare. Under den senaste tioårsperioden har vi minskat vår energiförbrukning med 40 procent, och bara under 2022 med tio procent. Samtidigt fortsätter vår satsning på egenproducerad el. Vi har nu totalt 86 solcellsanläggningar som tillsammans producerar el motsvarande tolv procent av den fastighetsel vi förbrukar.

– I ett pilotprojekt tillsammans med Svenska kraftnät har vi installerat fyra batterier där vi kan lagra el för att senare kunna leverera ut den på nätet. Vi tittar också på hur vi kan styra elanvändningen i hela vårt bestånd till de tider på dygnet när samhällets totala förbrukning är låg.

Hur viktigt är hållbarhet för era kunder?

– Det blir allt viktigare. Många företag påverkas av EU:s taxonomi och insikten att kontoret står för en stor del av en tjänsteproducerande verksamhets miljöpåverkan växer. Det handlar om frågor som energianvändning, material och avfallshantering, men också om närhet till kollektivtrafik. Kravet på att den lokal som man ska hyra finns i en miljöcertifierad fastighet är numera mer eller mindre en självklarhet.

– Vi brukar säga att vi inte behöver vara bäst i världen – men bäst för världen. Ändå är det så klart med stolthet jag konstaterar att Vasakronan återigen placerade sig i topp i 2022 års upplaga av GRESB, fastighetsbranschens internationella hållbarhetsranking. Det är ett bevis på att vi är på rätt väg och stöttar oss i vårt arbete att bli mer hållbara.

För Vasakronan handlar hållbarhetsarbetet inte enbart om miljö och klimat, eller hur?

– Nej, det blir mer och mer angeläget för oss att ta ett ännu större socialt ansvar. Vi påverkar ju tusentals människor med vår verksamhet. Dels alla de som tillbringar tid i och runt våra hus, dels alla de som utför jobb för vår räkning hos våra leverantörer. Vi vet att riskerna för korruption, svartarbete och annan kriminalitet är stora inom till exempel bygg, städ och markskötsel. För att stävja det räcker det inte med omfattande avtal och en uppförandekod. Det krävs ett ökat ansvarstagande från vår sida, med bland annat förbättrad uppföljning och fler platskontroller.

Nu går vi in i ett år med en annalkande lågkonjunktur, samtidigt som inflationen är kvar på en hög nivå och räntorna fortsätter att stiga. Hur kommer Vasakronan att agera under 2023?

– Vi tar oss an det nya året med stor ödmjukhet och är öppna för att vi kommer att behöva anpassa vårt agerande efter hur ekonomi och andra faktorer utvecklar sig. Våra kunder utgör ett tvärsnitt av det svenska näringslivet, så hur det går för företagen påverkar i hög grad även vår utveckling. Samtidigt bedömer vi att den rörelse som vi sett under 2022, mot moderna och effektiva kontor i bra lägen och i rätt sammanhang, fortsätter även i år.

– Projektutveckling är fortfarande en god affär, även om lönsamheten pressas ned av stigande byggkostnader. Efter ett antal år med hög aktivitet på projektsidan minskar nu volymen, men vi ser en fortsatt potential i vår byggrättsportfölj ibland annat Lilla Bommen i Göteborg och Södra City i Uppsala.

Ni går in i 2023 med en ny organisation. Vad vill du uppnå med den?

– Den nya organisationen är utformad i tre enheter för att möta en verklighet som blir allt mer komplex och som kräver både ständig utveckling och hög leverans. Enheten för kund och marknad ansvarar för våra kunder och vårt kunderbjudande, medan enheten för teknik och fastighet har fokus på teknikutveckling, energibesparing och kvaliteten på fastigheterna. Den tredje enheten hanterar investeringar och projekt, det vill säga utveckling av mark och större projekt men också transaktioner.

Vad betyder de stigande räntorna för Vasakronans möjligheter till finansiering?

– Vasakronan har en stark kapitalstruktur med lång kapital- och räntebindning. Det gynnas vi av just nu när osäkerheten i marknadsutvecklingen är ovanligt stor för både räntor, prisutveckling och konjunktur. Lånekostnaden ökar men vår tillgång till finansiering är god, mycket tack vare vårt höga kreditbetyg. I år har styrelsen dessutom föreslagit att vi inte ska lämna någon utdelning till våra ägare. I det här marknadsläget är det både ansvarsfullt och affärsmässigt. För vår del innebär det ett minskat lånebehov på kort sikt men också en möjlighet att investera om tillfälle uppstår.

Kan en lågkonjunktur rentav innebära möjligheter för Vasakronan?

– För en långsiktig investerare som Vasakronan, med stark balansräkning och stabila ägare, kan det finnas fördelar i en orolig marknad. Det gäller både möjligheterna att starta projekt men också förvärva när andra inte kan. Vårt förhållningssätt är tydligt – det är inte något självändamål för oss att växa utan fokus är alltid att göra långsiktigt lönsamma affärer.

– Än så länge ser vi inte någon tydlig avmattning i de avslut som görs i transaktionsmarknaden och det är möjligt att den dröjer ytterligare en tid. Men vi kommer definitivt att vara mer på tårna det här året och utvärdera alla affärsmöjligheter som dyker upp.