Redo att möta framtidens utmaningar

Bästa resultatet någonsin för Vasakronan – igen! Varför har det gått så bra under 2019?
– Det är flera samverkande faktorer som ligger till grund för vårt extremt goda resultat, 13,9 miljarder kronor efter skatt. Självklart spelar den fortsatta värdeuppgången för attraktiva fastigheter en stor roll. Vid årets utgång värderades vårt samlade bestånd till över 156 miljarder kronor. En annan del av förklaringen till resultatet är våra pågående projekt som håller på att färdigställas och som har kunnat hyras ut i ett väldigt bra marknadsläge. Ett lika viktigt bidrag är den positiva hyresutvecklingen. Den beror på framgångsrik nyuthyrning och omförhandlingar i det befintliga beståndet.

2020 är ett minst lika spännande år, eller hur?
– Ja, verkligen. Alla på Vasakronan ser fram emot att få inviga det nya Sergelhuset i Stockholms allra mest centrala läge. Där kommer vi att presentera vår egen modell för coworking – Arena, samtidigt som vi introducerar ett helt nytt digitalt gränssnitt för våra hyresgäster. Under 2020 tar vi också de första stegen mot att Vasakronan ska nå klimatneutralitet 2030 i hela värdekedjan, det vill säga inte bara i vår egen verksamhet utan även den klimatpåverkan vi har genom vår projektverksamhet och den som uppstår hos våra hyresgäster när de nyttjar lokalerna.

Varför är ett eget coworking-alternativ viktigt för Vasakronan?
– För oss är Arena en betydelsefull del av vårt totala kontorserbjudande. Vi ser att våra kunder efterfrågar en allt högre grad av flexibilitet. Därför är det viktigt för oss att kunna erbjuda allt ifrån traditionell uthyrning, via nyckelfärdiga kontor och Smart & Klart till Arena. De nyckelfärdiga kontoren är färdiga för inflyttning direkt och i ett Smart & klart-kontor, där till och med kaffemaskin och krukväxter finns på plats, kan hyresgästen flytta in och börja jobba samma dag. När vi nu adderar coworking-konceptet Arena kan vi erbjuda våra kunder en ännu högre grad av flexibilitet och service. Det är ett naturligt komplement till vårt totala erbjudande.

Varför ökar hyresgästernas behov av flexibilitet och vad innebär det för Vasakronan?
– Många av våra kunder upplever en allt snabbare förändringstakt på sina marknader. Det gör det svårt för dem att förutse hur deras lokalbehov kommer att utvecklas på några års sikt. Det gör att de efterfrågar lösningar som ger dem maximalt med handlingsutrymme. De vet inte om de kommer att behöva större lokaler eller mindre, en annan typ av lokal eller en annan geografisk placering.

– Vi bedömer att de flesta företag även i fortsättningen vill ha egna lokaler som de kan sätta sin egen prägel på. Men utöver det önskar de ett lokalerbjudande som ger dem maximal flexibilitet, lite som ett gummiband. Därför tror vi att många kunder vill ta del av hela vår palett av alternativ. Det ger på ett enkelt sätt en möjlighet till snabb omställning och anpassning. Exempel på det som efterfrågas är möjligheten att dela konferensrum, reception och annan service. Det kan också handla om att komplettera ett huvudkontor i en närförort med ett antal arbetsplatser i stadens centrum.

Vilken roll spelar nya tekniska lösningar för kontorserbjudandet?
– Den tekniska och framför allt digitala utvecklingen går otroligt snabbt. Det gemensamma dataspråket RealEstateCore har gett oss förutsättningar att få kontroll över all vår data så att vi kan använda den på ett effektivt sätt. Än så länge har det främst lett till effektiviseringar och besparingar när det gäller energianvändning. Under 2019 kunde vi också för första gången leverera underlag till miljöcertifieringen LEED via direktavläsning från fastigheterna, det var ett stort steg framåt för oss.

– De verkliga aha-upplevelserna tror jag att vi kommer att få senare under 2020. När Sergelhuset invigs kommer vi att lansera vårt nya digitala kundgränssnitt. Det ger våra hyresgäster möjligheten att hantera en lång rad praktiska frågor i mobilen. Som till exempel access till lokalerna, bokning av konferensrum eller beställning av tjänster kopplade till arbetsplatsen.

Varför satsar Vasakronan så mycket på projektutveckling?
– Det är stor efterfrågan på toppmoderna och yteffektiva lokaler i centrala lägen och betalningsviljan för detta är hög. Att ha schyssta lokaler i bra lägen är för många företag och organisationer ett sätt att attrahera de bästa talangerna. Vi har ett fantastiskt bestånd och med tanke på hur transaktionsmarknaden har utvecklats de senaste åren så är det en självklarhet att ta tillvara på de potentialer som finns i det egna beståndet. Att utveckla de lägen vi redan äger genom att bygga om och nytt är den mest ekonomiskt lönsamma investering vi kan göra. Nu adderar vi frågan om hur vi gör detta på ett sätt som inte påverkar klimatet. På sikt kommer det att vara en förutsättning för att få bra finansiering och lönsamhet i utvecklingsprojekt.

– Just nu har vi ett stort antal projekt i olika stadier med en investeringsvolym om totalt 14 miljarder kronor. Stora delar av projektfastigheterna är redan uthyrda, trots att det i vissa fall är relativt långt kvar till inflyttning. Under 2020 kommer, förutom Sergelhuset, ytterligare tre projektfastigheter färdigställas motsvarande en investeringsvolym om cirka sex miljarder.

En projektfastighet som lockar många hyresgäster är Magasin X i Uppsala. Varför vill så många ha sina kontor där?
– Det är verkligen glädjande. Trots att det är två år kvar tills fastigheten står klar är redan 80 procent av kontorsytan uthyrd. En förklaring är att det råder brist på moderna kontor i de riktigt centrala lägena i Uppsala. En annan, och minst lika viktig, förklaring är att Magasin X är den hittills största kontorsfastigheten i Sverige som byggs med en stomme helt i trä. Vi tror att det lockar att vara pionjär i en träfastighet, men erfarenhet visar också att många upplever att inomhusmiljön är bättre i ett trähus.

– Magasin X är jätteviktigt för Vasakronan. Vi har höga förväntningar på oss från många håll – från kunder, arkitekter, Uppsala kommun och från våra egna medarbetare. Blir Magasin X en framgång så kommer det att få otroligt bra effekt och leda till att det byggs betydligt fler kontorsfastigheter med trästomme. Magasin X kommer att visa vad som går att åstadkomma med förnybara material och därmed även sätta press på leverantörer av byggmaterial som betong och stål.

Vasakronan har som mål att bli världens mest hållbara fastighetsbolag. Hur ska det gå till?
– Vasakronan har drivit hållbarhetsfrågorna i många år. Vi var först i Sverige med gröna hyresavtal, vi är det svenska fastighetsbolag som har den högsta andelen miljöcertifierade fastigheter – 85 procent vid utgången av 2019 – och vi har minskat vår energiförbrukning med nära 60 procent sedan 2008. Nu tar vi nästa steg och sätter målet att verksamheten i sin helhet ska vara klimatneutral om tio år.

– Det är en tuff utmaning och en ambition som måste genomsyra alla delar av Vasakronan. Men styrkan med vår organisation är att alla är delaktiga och att vi har skapat en kultur av mod. Man vågar testa nya vägar och det är OK att också göra fel någon gång. Jag är imponerad av det stora engagemanget hos medarbetarna.

Var inom verksamheten kan ni göra de största hållbarhetsvinsterna?
– Projektutvecklingen förväntas stå för det enskilt största bidraget. Vi kommer att ställa hårda krav i våra upphandlingar. Varje projekt ska ha en sund ekonomisk kalkyl, men också en lika sund kalkyl när det gäller klimatavtrycket.

– Att driva sin verksamhet klimatsmart är lönsamt. Det ser vi väldigt tydligt. Därför har vi lagt ribban högt i många år och vi kommer att fortsätta lägga den högre och högre. Våra kunder vill ha hjälp med att minska sin energianvändning, de efterfrågar grön el och söker vägar att få ner sin avfallsmängd. Dessutom vill man erbjuda en arbetsplats dit medarbetarna kan ta sig på ett enkelt sätt med kollektivtrafik eller cykel. För detta finns en hög betalningsvilja.

Vid sidan av hållbarhetssatsningarna, vilka är de stora utmaningarna om du blickar framåt?
– En framgångsfaktor är att vi lyckas tänka nytt, annorlunda och kreativt kring fastigheternas gatuplan. Butikerna har påverkats mycket av den växande e-handeln och vi måste räkna med att den negativa trenden fortsätter även de närmaste åren. För att möta utvecklingen behöver vi göra miljön och områdena runt våra fastigheter välkomnande och trygga så att det känns attraktivt att vistas där. Både på dagarna och kvällstid.

– Sergelstan är ett bra exempel på det vi vill skapa, en del av Stockholm City där alla människor vill vara. Redan nu har mycket förnyats och när våra olika utvecklingsprojekt är färdigställda kommer området att ha fått en ansiktslyftning. Sergelgatan får tillbaka sin forna glans, terrasserna mellan Hötorgsskraporna öppnas upp och hela gångstråket kommer att ge ett grönare intryck.

– Samtidigt finns det områden där vi behöver vidta åtgärder för att öka tryggheten och trivseln. Kista är ett sådant. Där vill Vasakronan bidra till att bygga blandstad med framför allt fler bostäder och mer service. I kvarteret Hekla driver vi just nu ett arbete för att det ska hända.

De fem senaste åren har varit en tid av ständig uppgång på fastighetsmarknaden. Vad ser du framför dig under de kommande fem åren?
– Det kommer att handla mycket om effektiv resursanvändning. Både om hur vi använder fastigheterna på ett optimalt sätt och hur vi hanterar hållbarhetsutmaningarna. Vi behöver också ta hand om och utveckla våra områden. Både sådana som är nya för Vasakronan, som Lilla Bommen i Göteborg, södra stationsuppgången i Uppsala och Södra Hagalund i Solna. Men också befintliga områden där vi behöver satsa mer resurser, till exempel Kista i västra Stockholm.

Du har varit vd sedan 1 november 2019 och har redan gjort några organisationsförändringar. Vad vill du uppnå med dem?
– Vi behöver fokusera på våra projekt, både pågående och kommande, och att låta våra allra bästa medarbetare arbeta med dem. Tidigare har mycket kunskap inom företaget varit decentraliserad. Nu behöver vi stärka våra resurser, jobba mer tillsammans och få in hållbarhetsperspektivet i projekten. Vi har också en utmaning i att förflytta de stora projekten in i förvaltningsfasen och hantera de nya erbjudanden som vi håller på att utveckla.

Sannolikt står vi inför en försvagning av konjunkturen. Hur förberedda är ni?
– Vi är nog så väl förberedda som vi kan vara. Under flera års tid har vi förändrat sammansättningen av vår upplåning. Vi har nu fler finansieringskällor och har lånat på längre löptider. De pågående utvecklingsprojekten kommer vi ta i mål och säkerställa uthyrning med bra hyresnivåer. På lite sikt behöver projektportföljen fyllas på. Vi kommer inte att bromsa våra satsningar utan fortsätta att förädla vårt befintliga bestånd i goda lägen.

– I ett sämre konjunkturläge gäller det att jobba nära hyresgästerna, följa utvecklingen av marknadshyrorna och vara följsamma i diskussioner och hyresförhandlingar med våra kunder. Vasakronan har ett starkt utgångsläge. Vi har stor spridning mellan olika typer av hyresgäster, och många av dem är inte så konjunkturkänsliga. Vi har moderna och flexibla fastigheter i städer med stark tillväxt och i attraktiva lägen. Sammantaget känner jag stor optimism inför framtiden.

Stockholm i februari, 2020
Johanna Skogestig
Verkställande direktör