Risker och riskhantering

Vasakronans uppdrag är att leverera en långsiktigt hög och stabil avkastning till ägarna. Samtidigt som hänsyn ska tas till människor och miljö och gott affärsmannaskap ska efterlevas. För att på bästa sätt nå målen måste en mängd externa och interna faktorer som påverkar verksamheten beaktas och hanteras.

Rimlig och önskvärd nivå på risktagande

All affärsverksamhet är förenad med risktagande. Rätt hanterade kan dessa risker leda till möjligheter, fel hanterade kan de få stora negativa konsekvenser i form av lägre intäkter, högre kostnader eller minskad trovärdighet.

Arbetet med att identifiera, analysera, hantera och följa upp risker är därför ett prioriterat område inom Vasakronan.

Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamålsenliga och effektiva system för riskhantering och intern kontroll. Styrelsen har delegerat ansvaret för det löpande arbetet till vd och fastställt riktlinjer för hur arbetet ska bedrivas.

Till sitt stöd har vd en styrgrupp för internkontroll som förutom vd består av chef ekonomi och finans, chefsjurist samt koncerncontrollers. Styrgruppen ansvarar bland annat för uppföljning och löpande utveckling av den interna kontrollen. Vasakronans dagliga riskarbete involverar samtliga medarbetare och följer en strukturerad process.

Process för hantering av risker

Riskinventering – Väsentliga risker fastställs genom workshops med ansvariga representanter från organisationen. Förgående års risker analyseras och nya risker tas fram.
Riskbedömning – Ledningsgruppen bedömer de väsentliga riskerna utifrån sannolikhet och påverkan. Väsentliga risker delges revisionsutskott och styrelse.
Riskhantering – Styrgruppen för intern kontroll fastställer ansvarig för respektive risk. Ansvarig säkerställer att risken hanteras i affärsplan.
Uppföljning – Löpande uppföljning inom ledningsgruppen. Årlig rapportering av riskarbetet till revisionsutskott och styrelse.

Konjunktur

Riskbeskrivning
En konjunkturnedgång med ökad arbetslöshet, minskad tillväxt, sämre lönsamhet för företag och svårighet att få finansiering som följd, kan resultera i minskad efterfrågan på kontors. och butikslokaler, sjunkande marknadshyror, ökad vakans och dyrare finansieringskostnader.

Riskhantering
Vasakronans bestånd med moderna fastigheter i centrala lägen samt en spridd kontraktsportfölj på ett flertal olika branscher och kontraktslängder begränsar risken för kraftig påverkan vid en lågkunjunktur. Bolagets starka ägare och ett kreditlöfte på 18 mdkr borgar för bolagets fortsatta drift även vid lågkonjunktur.

Uthyrning – handel

Riskbeskrivning
Digitalisering, konjunkturläge och nya konsumtionsmönster påverkar hyresmarknaden för butikslokaler med pressade hyror och ökade vakanser som följd.

Riskhantering
Vasakronan butikslokaler finns huvudsakligen i centrala lägen där många människor vistas. Bolaget tror på fortsatt efterfrågan på den här typen av lokaler, även för annan användning. En tät och proaktiv dialog sker med befintliga hyresgäster och kontraktsportföljen består av en stor spridning av hyresgäster och löptider.

Finansiering – tillgång

Riskbeskrivning
Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch och det är viktigt att säkra tillgången till lånat kapital. Ökad omvärldsoro och/eller systemproblem till följd av bolagsspecifika ka problem i finanssektorn kan leda till att ny- eller omfinansiering blir dyrare eller omöjliggörs.

Riskhantering
Vasakronan har en stabil ägarstruktur och stark finansiell ställning. Bolagets A3-rating hos Moody’s ger en ökad tillgång till finansieringskällor och finansiering med längre löptider. Bolaget eftersträvar en jämn förfallostruktur för bolagets skulder med en låg andel kortfristig finansiering. Sammantaget minskar det ny- och omfinansieringsrisken. Vasakronan har dessutom en kreditfacilitet från ägarna om 18 mdkr,

Finansiering – ränteläge

Riskbeskrivning
Ränta på lånat kapital är en stor kostnadspost i fastighetsbolagen. Stigande räntor påverkar upplåningskostnaden och finansiella nyckeltal negativt, och leder också till stigande avkastningskrav med värdenedgång på fastigheterna som följd.

Riskhantering
Vasakronan eftersträvar en lång räntebindningstid vilket minskar effekten av stora och snabba förändringar i upplåningskostnader. Finanspolicyn sätter riktlinjer för bolagets finansieringsbeslut och minskar risken i skuldportföljen. Bolagets starka A3-rating hos Moody’s skapar möjligheter till fördelaktig finansiering.

Lagstiftning

Riskbeskrivning
Vasakronan har att följa ett stort antal regler, förordningar och lagar, vilka många gånger är omfattande och komplexa. I det fall regelverk inte efterlevs kan det leda till ekonomiska konsekvenser, sanktioner eller skadat
förtroende.

Riskhantering
För att säkra regelefterlevnaden arbetar Vasakronan löpande med att uppdatera sig kring gällande och nya regelverk, bedöma effekterna av ändringar samt vidta nödvändiga åtgärder internt. Medarbetarna utbildas i relevanta delar och efterlevnaden följs upp löpande.

Projekt

Riskbeskrivning
Om-, till- och nybyggnadsprojekt innebär risker i samtliga faser och ökar ju mer komplexa projekten är. Riskerna i byggprojekten är främst ekonomiska, tekniska eller tidsmässiga men kan också påverka bolagets anseende.

Riskhantering
Kompetensen inom projektorganisationen är hög. Vasakronan har kvalitetssäkrade interna processer för upphandling och projektgenomförande, inklusive riskanalys, och strukturerade utvärderingar görs under projektets gång. Avtalsmässig reglering av risker sker med samarbetspartners.

Hyresgästbehov

Riskbeskrivning
Förändrat arbetssätt och ökad digitalisering ställer nya krav på lokaler och erbjudande. Företag som inte anpassar verksamhet och erbjudande till nya förhållanden riskerar att förlora kunder, medarbetare och marknadsandelar. Det kan i förlängningen leda till olönsamhet.

Riskhantering
Vasakronans ambition är att ligga i framkant när det gäller användning av moderna tekniska lösningar samt service- och produkterbjudande. Vasakronan arbetar för att ha rätt kompetens internt i kombination med nära samarbeten med kunder, leverantörer och andra företag.

Cybersäkerhet

Riskbeskrivning
I takt med att fastighetsbranschen blir alltmer digitaliserad ökar sårbarheten för dataintrång, virusangrepp och bedrägerier.

Riskhantering
En hög grad av säkerhetsmedvetenhet hos anställda säkerställs genom löpande utbildning och intern kommunikation. Vasakronan har valt högsta nivån på back up-lösningar, brandväggar, access lösningar, antivirusprogram och incidentrapporteringssystem. För att testa säkerheten genomförs regelbundna penetrationstester och tekniska förbättringar görs ständigt för att minska sårbarheten. Kravbilden på Vasakronans leverantörers sätt att hantera cybersäkerhet har ägnats speciell uppmärksamhet.

Medarbetare

Riskbeskrivning
Medarbetare med rätt kompetens är nödvändiga för att verksamheter ska fungera och leverera önskvärt resultat. Här ställer den tekniska utvecklingen nya krav. Det är därför avgörande att kunna behålla och utveckla befintlig personal samt rekrytera nya medarbetare.

Riskhantering
Vasakronan strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare för både befintliga och potentiellt nya medarbetare. Vasakronan har utvecklingsplaner för medarbetarna och successionsplaner för nyckelpersoner. Företagskulturen främjar nyfikenhet, mångfald, nytänkande och flexibilitet. För att nå ut till ny kvalificerad kompetens finns ett nära samarbete med högskolor och universitet.

Leverantörer

Riskbeskrivning
Brott mot mänskliga rättigheter, oetiskt beteende eller verksamhet som inte bedrivs enligt god affärssed hos någon samarbetspart, eller någon som agerar på uppdrag åt Vasakronan, kan leda till minskat förtroende för Vasakronan och därmed ekonomisk skada och ett skadat varumärke.

Riskhantering
Bolaget har en uppförandekod för leverantörer samt en tydlig och proaktiv process vid upphandling som styrs av ramavtal och inköpspolicy. Under projektets gång görs regelbundna revisioner och stickprov i projekt.

Affärsverksamhet hyresgäster

Riskbeskrivning
Hyresgäster som bryter mot mänskliga rättigheter, har ett oetiskt beteende eller verksamhet som inte bedrivs enligt god affärssed kan leda till minskat förtroende för Vasakronan och därmed ekonomisk skada och ett skadat varumärke.

Riskhantering
Vasakronan har en stor kontraktsportfölj med många hyresgäster. Det försvårar möjligheten att upptäcka brister i hyresgästernas agerande. Därför finns strukturerade kontroller av hyresgästerna som genomförs både vid förhandling av hyreskontrakt och löpande under hyres tiden.

Hållbarhetsarbete

Riskbeskrivning
Hållbarhetsområdet är förhållandevis omoget. Vedertagna begrepp och definitioner saknas. Lagkraven förändras och ökar ständigt. Detta ställer höga krav på såväl intern som extern kommunikation samt på solid uppföljning.

Riskhantering
Vasakronan har tydligt definierade mål inom hållbarhetsområdet. Under 2018 fick Vasakronan sitt dåvarande klimatmål utvärderat av Science Based Targets initiative med feedbacken att det väl uppfyllde kraven för att nå Parisavtalet. Under 2022 utvärderades bolagets nya, skärpta mål, med samma resultat, det vill säga att det ligger i linje med att nå 1,5 graders-målet. Kompetensutveckling av befintlig personal sker löpande och interna styrsystem utvecklas. Vasakronans hållbarhetsrapport är av hög kvalitet och granskas av bolagets revisor.

Klimatförändringar

Riskbeskrivning
Höjda temperaturer, extrema väderförhållanden och höjda vattennivåer innebär risk för att fastigheter och/eller byggnader skadas. På lång sikt löper fastigheter nära havet risk att svämmas över permanent.

Riskhantering
Klimatscenarioanalyser för beståndet tas fram vart femte år. Utöver det görs löpande omvärldsbevakningar av forskning och klimatförändringarnas konsekvenser. Det befintliga beståndet inventeras löpande för kartläggning av risker och framtagande av åtgärdsplaner. Vid nyproduktion och förvärv görs särskilda risk analyser.

Olyckor

Riskbeskrivning
Allvarliga olyckor i/runt våra fastigheter eller på våra projekt som skadar människor, egendom eller miljö kan leda till driftstörningar, ekonomiska förluster och skadat anseende.

Riskhantering
Inom projekt finns kompetenskrav på projektledare, utbildningsrutiner för arbetstagare samt rutiner för arbetsplatssäkerhet och riskhantering. Underhållsplanering av fastighetsbeståndet görs kontinuerligt och rutiner för efterlevnad av fastighetsägaransvar följs upp.

Har du några funderingar kring risker och riskhantering?

Hör av dig till Åsa.

Åsa Lindfors

Chef koncern- och verksamhetscontrolling

076-133 14 70 · 08-566 207 75

Skicka e-post