Starkt förvaltningsresultat och ökade hyresintäkter

Idag presenterar vi delårsrapporten för januari-juni. I den ger Johanna Skogestig, vd Vasakronan, sin syn på företagets och marknadens utveckling under årets sex första månader. I sitt vd-ord konstaterar hon bland annat att tillgången till kapital är god, att fastighetsvärderingarna ser ut att stabiliseras och att Vasakronan fortsätter redovisa ett starkt förvaltningsresultat.

Stabilt kvartal i en utmanande hyresmarknad

Sverige befinner sig i ett svagt konjunkturläge och de geopolitiska orosmolnen i vår omvärld låter sig inte skingras utan finns alltjämt kvar. De utmaningar som det medför kan vi inte påverka men bevakar och navigerar utifrån.

Det saknas dock inte ljusglimtar. Inflationstrycket har sjunkit sedan årsskiftet och det finns förväntningar om ytterligare räntesänkningar det kommande halvåret. Tillgången till kapital har ökat och fastighetsvärderingarna ser ut att stabiliseras. Hyresmarknaden är förvisso fortsatt utmanande och vår nettouthyrning är negativ. Trots det är uthyrningsgraden för kvartalet stabil och vi fortsätter redovisa ett starkt förvaltningsresultat.

Hög rörlighet i hyresmarknaden

Kvartalet präglas av ett stort antal kunddialoger och både omförhandlings- och nyuthyrningsvolymen ligger på höga nivåer. Samtidigt är det många som drar ner på yta och volymen uppsagda kvadratmetrar ligger på en historiskt hög nivå vilket påverkar nettouthyrningen. Det här förklaras av att de kunder som under en tid har funderat över hur deras kontor ska utformas för att möta förändrade behov, nu har landat i en strategi. Det resulterar ofta i en flytt eller en förändring av den lokal de redan sitter i och en minskning av antalet kvadratmetrar per anställd.

Men vi ser också företag som växer och utökar sina lokaler. Gemensamt för alla är att kontoret spelar en viktig roll för organisationens utveckling och möjligheten att attrahera och behålla kompetens. Trenden ”flight to quality” håller i sig och kunderna är mer kräsna än någonsin. Kvaliteten på produkterna och läget värderas högt liksom tillgången till service och tjänster. För rätt produkt i rätt läge är betalningsviljan fortsatt hög.

Johanna Skogestig, vd på Vasakronan.
Den 18 maj invigdes sommargatan Malmskillnadsgatan i Stockholm med ett uppskattat block party.

Fokus på stadsutveckling

Uthyrningsgraden i våra projekt är hög och flera av dem är på väg att färdigställas. Under kvartalet välkomnar vi både Försäkringskassan till LUMI i Uppsala, NTI Gymnasium till Kronhusgatan i Göteborg och Eidra till Grev Tureplan i Stockholm. Jag ser fram emot att se hur dessa hus under de kommande månaderna kommer att fyllas med människor och områdena få mer liv.

Mot bakgrund av konjunkturläget, den utmanande hyresmarknaden och ökade byggpriser, har vi helt naturligt varit lite mer försiktiga när det gäller start av nya projekt det senaste året. Vi ser dock fortsatt potential i våra utvecklingsområden och är redo att trycka på startknappen givet att förutsättningarna är de rätta. Utvecklingen av Lilla Bommen i Göteborg fortsätter och under kvartalet har vi formaliserat köpet av 18 000 kvadratmeter byggrätter. Kvarteret kallas Älvporten och är strategiskt beläget mellan våra befintliga fastigheter Läppstiftet och Platinan.

I våra områden fokuserar vi på att skapa attraktiva gatuplan med ett spännande innehåll men även på aktiveringar av olika slag. På Sergelgatan i Stockholm har The Museum by NAOM slagit upp dörrarna och den 18 maj invigdes sommargatan Malmskillnadsgatan i form av ett uppskattat block party med stor uppslutning. Satsningarna syftar till att öka attraktiviteten i området och vi ser att det ger effekt. Under kvartalet har vi bland annat hyrt ut totalt 3 700 kvadratmeter i Hötorgshusen i Stockholm vilket motsvarar sju våningsplan. Uthyrningsgraden i våra gatuplan ligger på 95 procent och omsättningen ökade med 4 procent. I Fredstan i Göteborg har Sephora öppnat i bästa läge och på kort tid blivit ett populärt tillskott till området. I samma område har vi även hyrt ut 1 000 kvadratmeter till Normal.

Kvartalet präglas av ett stort antal kunddialoger och både omförhandlings- och nyuthyrningsvolymen ligger på höga nivåer.

Johanna skogestig, vd Vasakronan

Moody’s bekräftar Vasakronans höga rating

I slutet av juni beslutade Moody´s att bekräfta vår rating A3 stabila utsikter. Det var ett väntat besked som visar på vår finansiella styrka och stabilitet.

Ratingen motiveras av vår starka ägarstruktur, kvaliteten på fastigheterna, den höga andelen hyresgäster inom offentlig sektor, stark likviditet samt god tillgång till både bankfinansiering och obligationsmarknader. Moody’s förväntar sig även en god långsiktig hyrestillväxt i våra lägen och att investerare visar ett robust intresse för den svenska fastighetsmarknaden.

God tillgång till kapital

Ett stabilt inflöde i obligationsfonder har gjort att tillgången till finansiering har fortsatt att förbättras, och Vasakronans tillgång till kapital är god. Trots de högre kortare marknadsräntorna är våra kreditmarginaler de lägsta på två år och under kvartalet har vi lånat upp 1,7 mdkr på obligationsmarknaden i Sverige och Norge. Att den norska marknaden återigen erbjuder fördelaktiga villkor är glädjande då den erbjuder något längre löptider än den svenska.

I maj fick vi den första räntesänkningen från Riksbanken och fler sänkningar förväntas efter sommaren. Även längre marknadsräntor har gått ner under kvartalet och vi har passat på att räntesäkra en del av vår skuld på längre löptider. Vi har idag en genomsnittlig räntebindning på 4,2 år och en räntetäckningsgrad på 3,7 ggr räknat på rullande 12 månader.

Våra fastigheter externvärderas varje hel- och halvår. Värderingen andra kvartalet visar på stabila värden och avkastningskrav sedan årsskiftet och de transaktioner som skett under kvartalet är i linje med våra värderingsnivåer för liknande objekt och lägen.

Hållbarhet i fokus

Hållbarhet är en ledstjärna i allt vi gör. Ett exempel på detta är LUMI, i utvecklingsområdet Södra city i Uppsala, ett projekt där vi tagit återbruk till en ny nivå och som jag därför är extra stolt över. Ungefär 80 procent av betongstommen samt hela grundläggningen har sparats och allt som har varit praktiskt genomförbart har återanvänts. Till exempel 100 ton gipsskivor men även dörrar, skåp, tegel och glaspartier.

Under halvåret har vi också fortsatt arbetet med att minska vår energianvändning som nu uppgår till i genomsnitt 72 kWh/kvm och år. Vi fokuserar fortsatt på att i första hand reducera energibehovet men jobbar även vidare med egenproduktion av el, effektflytt och lagring. Det här är ett arbete som vi påbörjade för 15 år sedan. Det gör att vi känner oss väl förberedda för EU:s direktiv för energiprestanda för byggnader, EPBD, och vi har i princip inga fastigheter i de lägsta energiklasserna, det vill säga F och G.

Vår höga ambition inom hållbarhet gynnar oss även på andra sätt. Kraven på rapportering ökar generellt och många hyresgäster efterfrågar uppgifter om lokalens hållbarhetsprestanda. De hållbarhetsrapporter vi skickar till samtliga kunder är därför uppskattade och underlättar för dem i deras rapportering.

Framtidsutsikter

Fastighetsmarknaden är sencyklisk. Vi har haft en stark hyresutveckling under många år och det har gynnat oss, särskilt de senaste åren när räntorna steg snabbt. Hyresmarknaden är kräsen och vi vet att många ser över sina lokalbehov och effektiviserar sina ytor. Det syns i vår redovisade nettouthyrning och min bedömning är att den trenden kommer hålla i sig under ett antal kvartal framöver. Det är i linje med förväntan och jag känner mig fortsatt trygg med vår position.

Kombinationen av fina lägen, hög kvalitet i vårt erbjudande, god tillgång till kapital och en kundcentrerad organisation gör att vi har konkurrenskraft och ett gott utgångsläge för att långsiktigt fortsätta generera en hög avkastning samtidigt som vi värnar om människor och miljö.

 

Stockholm 9 juli 2024
Johanna Skogestig
Verkställande direktör

Klicka här för att läsa delårsrapporten i sin helhet