Vd har ordet Bokslutskommuniké 2021

Starkt resultat och ökade intäkter

Resultatet för 2021 är starkt och vi redovisar ökade hyresintäkter, ett ökat driftsöverskott och har en hög värdetillväxt i portföljen. Detta trots att pandemin fortsatt att lägga sin skugga över samhället under året och att vi i skrivande stund befinner oss mitt i en fjärde våg med alla de påfrestningar som det innebär för många människor, organisationer och företag.

Jag noterar samtidigt en positiv kraft, både i samhället i stort, men framför allt hos verksamheter och företag som går bra och nu vågar fatta mer framtidsinriktade beslut. Det märks inte minst i den stora volymen nytecknade avtal under fjärde kvartalet som resulterade i en positiv nettouthyrning på 132 mkr. Det kompenserar i princip för den ökade volymen uppsägningar som vi såg under första halvåret. Även volymen omförhandlade avtal är större än vanligt och summerar på helåret till 1,3 mdkr.

Fokus på att träffa kunder

Under hösten har vi fokuserat på att träffa våra kunder. Vi märker ett stort intresse för att diskutera hur lokalen ska utformas för att stötta verksamhetens behov och det hybrida arbetssätt som nu håller på att etableras hos många. Utfallet av dialogerna varierar och det finns än så länge ingen enskilt tydlig trend i de affärer vi gör. Några behöver större ytor, andra har ett behov av att minska. Vissa sitter kvar oförändrat medan andra gör en sidoförflyttning till förmån för ett bättre läge eller en mer effektiv produkt. Gemensamt för de allra flesta är dock att de har en stark framtidstro och många befinner sig i en tillväxtfas. Det gör att kontorets betydelse som redskap för att attrahera kompetenser och talanger växer. Det gagnar Vasakronan som har ett starkt erbjudande och därmed goda möjligheter att leverera både på läge och på kvalitet. I dialogen med våra kunder står det också klart att mer flexibla lösningar har vuxit i betydelse. Även den efterfrågan möter vi på ett starkt sätt med våra fullserviceerbjudanden Smart & klart och Arena. Samtidigt kan jag konstatera att det även fortsatt tecknas en stor andel längre kontrakt och vi bibehåller den genomsnittliga kontraktslängden i portföljen.

Johanna Skogestig, vd på Vasakronan

Våra projekt utvecklas enligt plan och flera av dem har färdigställts under året, det bidrar positivt till värdetillväxten.

Johanna skogestig, vd Vasakronan

Nya verksamheter i våra gatuplan

Vi fortsätter att utveckla våra områden och det är glädjande att se hur vi aktivt bidrar till att skapa fler attraktiva platser i våra fyra städer. Efter en tuff period med få nyetableringar inom handel och andra verksamheter i gatuplan ser jag nu en tydlig förändring i våra citylägen. Inte minst i centrala Stockholm där vi tecknat en rad nya hyresavtal i slutet av året. I Sergelhusen etablerar till exempel Svenssons i Lammhult ett nytt butikskoncept och på Hamngatan öppnar både Mango och Champion flaggskeppsbutiker under våren. Även Sergelgatan börjar ta form och det är roligt att se hur läget och vår vision för stråket attraherar nya spännande upplevelsekoncept som på ett bra sätt bidrar till helheten. Inom kort öppnar till exempel Paradox 1 000 kvadratmeter inter aktivt museum med bland annat optiska illusioner. Ett annat exempel är ”Spirit of…” som tecknat avtal under kvartalet och kommer att bjuda besökarna på en 2 700 kvadratmeter stor palett av upplevelser i olika format oavsett om man söker en utställning, god mat och dryck, ett bibliotek eller en butik full av inspiration.

Stark värdetillväxt

Merparten av årets goda resultat kommer från en hög orealiserad värdetillväxt i portföljen och jag kan bara konstatera att det är tolfte året i rad som vi redovisar en positiv värdeförändring. Uppgången i förvaltningsportföljen förklaras delvis av en mer stabil hyresmarknad och det positiva resultat vi ser i våra omförhandlingar. Den främsta effekten kommer dock från den rekordstarka transaktionsmarknaden som bekräftar att det finns en betalningsvilja för fastigheter. Det i kombination med god tillgång på kapital fortsätter att pressa ner avkastningskraven och driva värdeutvecklingen. Våra projekt utvecklas enligt plan och flera av dem har färdigställts under året. Det bidrar också positivt till värdetillväxten. Under kvartalet välkomnade vi till exempel Skatteverket som har flyttat in i två av våra projektfastigheter; Nya Kronan i Sundbyberg och i Magasin X i Uppsala.

God tillgång på finansiering till förmånliga villkor

Under året har vi sänkt snitträntan till 1,3 procent och därmed minskat vår totala lånekostnad trots ökad skuld. Det förklaras framför allt av att nyupplåning och refinansiering har gjorts till lägre kreditmarginaler. Det är uppenbart att vår starka ägarstruktur och hållbara affärsmodell attraherar både svenska och utländska obligationsinvesterare. Inflationen har ökat de senaste månaderna vilket har viss påverkan på vår verksamhet. Vi noterar ökade materialkostnader och en viss kostnadsökning i den löpande driften vilket är drivet av bland annat ökade elpriser och andra prishöjningar. De ökade kostnaderna kompenseras dock av att stora delar av hyresintäkterna är inflationsjusterade. Om inflationen är bestående och om det kommer få en långsiktig effekt på marknaden och räntan återstår att se. Oavsett vilket så känner jag mig trygg med Vasakronans finansieringsstruktur som har en låg ränterisk och att vi står väl rustade för en marknad med högre räntor.

En hållbar affärsmodell

Hållbarhetsfrågorna växer i betydelse och är sedan länge en del av vår affärsmodell. Större delen av våra fastigheter har högsta miljöcertifiering, vilket numera är ett krav från de allra flesta av våra kunder. Jag vill i det här sammanhanget passa på att lyfta vårt engagemang i SthlmFlex som, enkelt uttryckt, är en marknadsplats för eleffekt. Fjärde kvartalet har ju, som vi vet, präglats av en turbulent elmarknad med mycket höga elpriser och stora kapacitetsbrister i nätet. Den här typen av fluktuationer på marknaden är sannolikt något vi måste vänja oss vid och är en sam hällsutmaning som vi kan bidra till att lösa. Ett mångårigt systematiskt arbete för att digitalisera våra hus gör nämligen att vi kan börja koppla upp våra fastigheter på riktigt och anpassa vår elanvändning över tid. Det ger en affärsmöjlighet där vi kan sänka våra effektkostnader och via SthlmFlex få betalt för den effekt vi inte behöver. Det är den här typen av arbetssätt och innovativa energibesparingsåtgärder som är en av förklaringarna till att Vasakronan i mycket hård konkurrens rankas som global sektorledare inom segmentet kontor/handel i Global Real Estate Sustainability Benchmark, GRESB.

Efter en tuff period med få nyetableringar inom handel och andra verksamheter i gatuplan ser jag nu en tydlig förändring i våra citylägen. Inte minst i centrala Stockholm där vi tecknat en rad nya hyresavtal i slutet av året.

Johanna Skogestig, vd Vasakronan

Gott utgångsläge

Året som gått ger vid hand att Vasakronan fortsätter att leverera på sitt uppdrag. Det gör vi tack vare ett stort fokus på leverans samtidigt som vi tar tillvara på utvecklingsmöjligheterna i vårt bestånd. Vi har ett bra utgångsläge framåt med ett fint och välskött bestånd i fina lägen, ett lokal- och tjänsteerbjudande som på ett mycket bra sätt möter det kunderna efterfrågar och vi har medarbetare med gedigen kunskap. När restriktionerna lättade under hösten var det fantastiskt att se hur snabbt allt väcktes till liv igen. Närvaron på våra egna och kundernas kontor ökade, människor njöt av att kunna ses fysiskt och att röra sig obehindrat i butiker, gå på restaurang och ta del av kulturlivet. Våra citykärnor fylldes av liv. Min för hoppning just nu är naturligtvis att de restriktioner som gäller för närvarande är temporära och att den optimism, beslutskraft och framtidstro som jag så tydligt sett växa fram under fjärde kvartalet består. Jag känner mig hoppfull.

Stockholm 3 februari 2022
Johanna Skogestig
Verkställande direktör

Bokslutskommuniké Januari–december 2021