Vd har ordet 2021

Intensivt år och starkt resultat

Resultatet för 2021 är starkt och Vasakronan redovisade ökade hyresintäkter, ett ökat drifts- och förvaltningsresultat samt en hög värdetillväxt i portföljen. En stabil hyresmarknad, aktiv kunddialog och ett antal projektfastigheter som slussats in i förvaltning är några viktiga faktorer bakom framgången.

Vasakronan har gjort ett rekordresultat 2021. Hur har det varit möjligt under ett pandemiår?

– Det finns en rad förklaringar till det. En är förstås en generellt stark marknad med fortsatt hög efterfrågan på lokaler av hög kvalitet i mycket bra lägen. Det gynnar Vasakronan.
– Jag vill också ge mina medarbetare en stor eloge. Det har varit ett intensivt år och jag är oerhört stolt över alla som har bidragit till årets resultat. Omsättningen på hyresgäster har varit hög under året och vi har omförhandlat en rekordstor hyresvolym. Det är helt klart att vi har en stabil organisation med hög kompetens och ett stort engagemang.

Fastighetsvärdet på Vasakronans bestånd ökade med 15 miljarder kronor förra året, vad var det som drev den ökningen?

– Ökningen förklaras dels av framgångsrika omförhandlingar och nyuthyrningar men också av att projektportföljen börjar färdigställas. Transaktionsmarknaden har dessutom varit riktigt stark vilket har pressat ner avkastningskraven. Även den ökade inflationen påverkar positivt, om än marginellt.

Under året har många kontorsanställda jobbat hemifrån och det har stundtals förts en livlig debatt om kontorens roll efter pandemin. Hur ser du på kontorens framtid?

– Jag är positiv. Insikten om kontorets betydelse och hur det kan utformas för att stötta en verksamhet har vuxit och många företag och organisationer tar sig an frågan med stor nyfikenhet.

– Den sammantagna bilden är att de allra flesta ser att kontoret är viktigt för sammanhållningen och ett bra verktyg för att behålla och attrahera nya talanger. Pandemin har dessutom visat att hemarbete delvis kan vara ett alternativ för många. Då måste kontoren vara ännu mer attraktiva som arbets- och mötesplatser, finnas i rätt sammanhang, läge och ha goda kommunikationer. Det är en spännande utveckling som vi är väl rustade att möta.

Johanna Skogestig, vd på Vasakronan

Vi har ett stort och fint fastighetsbestånd med lokaler av hög kvalitet som dessutom ligger väldigt bra till.

Johanna skogestig, vd Vasakronan

Vasakronans uthyrningsgrad har minskat under året och ligger nu på 91,4 procent. Hur ser du på det?

– Vi gick in i pandemin med en uthyrningsgrad på 94 procent så det är riktigt att vakansen ligger lite högre nu. Det förklaras delvis av några större uppsägningar men också av att företag ser över sina lokalbehov. Rörligheten har ökat.

– Samtidigt har antalet förfrågningar om nya kontor återigen ökat och den tidigare lite försiktiga inställningen till expansion och framtida satsningar har förändrats. Det känns därför bra att kunna konstatera att de vakanser vi har väl möter de preferenser och önskemål som många verksamheter nu har.

Har Vasakronan rätt lokaler för att möta förändrade kundbehov?

– Ja. Vi har en stor bredd i vårt erbjudande vilket är nyckeln. Vi erbjuder allt från kontor som skräddarsys för kundens behov, till Smart & klart – det vill säga kontor med hög flexibilitet i hyresavtalet och som är helt färdigmöblerade – och Arena, vårt eget coworking-erbjudande. Det, i kombination med vår storlek, gör att vi nästan alltid kan möta kundernas förändrade behov inom vårt eget bestånd.

– Några exempel på hur vi jobbar med vårt befintliga bestånd är utvecklingen av Grev Tureplan på Birger Jarlsgatan och Hötorgshus 2 på Sergelgatan i Stockholm. De står klara för inflyttning 2023/24 men redan nu märker vi ett stort intresse för lokalerna. Dialogerna är igång och de bekräftar att det är den här typen av förstklassiga produkter i bästa läge som marknaden efterfrågar.

Flera av era projektfastigheter har färdigställts under året. Har projekten gått bra?

– Ja, mycket bra. Vi har haft stort fokus på inflyttningen i Sergelhusen i Stockholm city. Kontorsdelarna är fullt uthyrda och med en total uthyrningsgrad om 97 procent återstår bara att hitta rätt hyresgäster till ett par lediga lokaler i gatuplan. Under 2021 tillträdde också Skatteverket vår projektfastighet Nya Kronan i Sundbyberg. De hyr hela fastigheten och flyttar in i början av 2022.

– Förutom Platinan i Göteborg, står också Nattugglan på Medborgarplatsen i Stockholm och Magasin X i Uppsala snart färdiga. Alla tre är centralt belägna och har väckt stort intresse hos många. Faktum är att de redan före inflyttning var i princip fullt uthyrda. Särskilt stor uppmärksamhet har det varit för Magasin X, som är Sveriges största kontorshus byggt med en stomme helt i trä.

Att flera projekt nu färdigställs, betyder det att ni kommer att dra ned på utvecklingsverksamheten framöver?

– Under 2021–2022 går många av våra projekt in i förvaltning. Det innebär att vi passerar en ”puckel” där vi under en period har haft många stora och resurskrävande utvecklingsprojekt igång samtidigt. Nu går vi in i en lite lugnare fas, men det betyder verkligen inte att vi slutar projektutveckla. I stället för att förvärva på en väldigt het transaktionsmarknad har vi sedan många år tillbaka valt en strategi att bygga nytt samt förädla och förnya vårt befintliga bestånd. Det är en framgångsrik och lönsam strategi som vi håller fast vid.

– Vi har flera spännande utvecklingsprojekt i portföljen och kommer även framåt satsa på utveckling av våra områden. Lilla Bommen i Göteborg, Södra city i Uppsala, Södra Hagalund i Solna och Kista är några exempel.

De satsningar du nämner är omfattande, betyder det att ni tar ansvar för att utveckla större områden i städerna?

– Ja, det kan man säga. De områden vi äger och påverkar ska attrahera en bra blandning av människor i olika åldrar – unga, äldre och barnfamiljer – och alla ska känna sig trygga och vilja ta del av de upplevelser som erbjuds i dessa stadsmiljöer.

– För oss är det viktigt att gatuplanen samspelar med verksamheterna högre upp i fastigheterna. Vi vet att utbudet i gatuplan bidrar till att öka kontorslokalernas attraktivitet. Ett bra exempel på detta är utvecklingen av Sergelhusen och Malmskillnadsgatan i Stockholm. Det var tidigare en väldigt sluten miljö med begränsade flöden av människor kvällstid. Tack vare en omstrukturering av flöden och en bra mix av butiker och restauranger i gatuplan börjar nu området leva både dag- och kvällstid.

Och apropå gatuplan, hur ser du på handelns framtid?

– Under pandemin var det av naturliga skäl ganska få nyetableringar i citylägen. Nu syns en tydlig förändring och under året har vi hyrt ut totalt 27 000 kvadratmeter i gatuplan. Det är en hög siffra som vittnar om att man vill finnas i bra lägen med bra flöden.

– Butiker dominerar fortfarande, men vi ser att de i ökad utsträckning får sällskap av restauranger, service och, inte minst, olika typer av upplevelser som möter olika målgrupper. När Sergelgatan öppnar upp under året kommer delar av gatan att bli ett kultur- och upplevelsecentrum med nya typer av hyresgäster som till exempel Paradox, en svensk gren av internationellt uppmärksammade Museum of Illusions.

Vasakronan ett bolag som historiskt har stått sig väl även i en turbulent marknad. Det är jag övertygad om att vi kommer att göra även framöver.

Johanna Skogestig, vd Vasakronan

Magasin X i centrala Uppsala är Sveriges största kontorsbyggnad i trä. En fullt uthyrd profilfastighet med högt ställda hålbarhetsmål.

Vilka faktorer är viktiga för era hyresgäster?

– Flexibla lösningar och väl utformade kontor i bra lägen är det som efterfrågas. Tillgänglighet, ett brett utbud av service, handel och kultur – allt ska finnas inom räckhåll.

– Även hållbarhetsfrågan växer i betydelse. Våra kunders förväntningar på att vi som fastighetsägare lever upp till höga krav på såväl social som miljö- och klimatmässig hållbarhet ökar. Att våra hus är miljöcertifierade är viktigt och ofta till och med ett krav från kunderna. Där har vi kommit långt och vid årsskiftet var 94 procent av vårt bestånd miljöcertifierat.

– Vi har jobbat länge och systematiskt för att minska vår miljöpåverkan på en rad olika sätt. Det gagnar oss i kundarbetet och är även en förklaring till att vi under året i mycket hård konkurrens rankades som global sektorledare inom segmentet kontor/handel i Global Real Estate Sustainability Benchmark, GRESB.

Du nämnde att kraven på social hållbarhet ökar. Vad innebär det i praktiken?

– För vår del innebär det dels att alla människor som rör sig i och runt våra fastigheter ska uppleva dem som inkluderande, trygga och säkra, oavsett tid på dygnet.

– En annan viktig fråga handlar om hur vi kan samverka med branschen för att alla de som jobbar på uppdrag av Vasakronan, till exempel på våra byggen, har schyssta arbetsvillkor och en säker arbetsmiljö. Att vi erbjuder våra kunder lokaler och tjänster som är framtagna på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för vår affär och trovärdighet.

Ni har gjort en del satsningar inom digitalisering och proptech på senare år, varför då?

– Det finns många anledningar till det men i korthet handlar det om att effektivisera vårt arbetssätt, strukturera och verkligen nyttja all den data våra fastigheter genererar på ett smart sätt.
– För vår egen verksamhet betyder det till exempel att vi kan jobba mer effektivt med driftoptimering. Vi har också möjlighet att erbjuda våra kunder fler tjänster och öka nyttjandegraden i våra fastigheter. På ett makroplan ser vi även en möjlighet till samarbeten där vi tillsammans med olika aktörer kan bygga en större helhet. Kan vi hjälpa till att utveckla tekniska och digitala lösningar med potential att bidra till mer hållbara städer inom till exempel mobilitet och ökad resursanvändning gynnar det alla.

Med långsiktigt attraktiva fastigheter och en robust kapitalstruktur är Vasakronan ett finansiellt stabilt bolag med starka ägare. Vår framskjutna hållbarhetsposition gör oss attraktiva på kreditmarknaden och tillåter oss att fortsatt låna till förmånliga villkor.

Johanna Skogestig, vd Vasakronan

Malmskillnadsgatan i Stockholm. Från sluten och stängd miljö till livfull sommargata med sittplatser, grönska och uteserveringar.

Om du blickar framåt och reflekterar över 2022, hur ser förväntningarna ut?

– Just nu är det säkerhetspolitiska läget i Europa väldigt oroligt. Exakt vilka konsekvenser det får på sikt är det ingen av oss som vet. Men, jag vet att vi lämnar ett mycket bra år bakom oss och vi går in i 2022 i en styrkeposition.

– Efterfrågan på flexibla lokaler av hög kvalitet i goda lägen med bra kommunikationer är fortsatt god och vi har de produkter och tjänster som kunderna efterfrågar. De projekt som har gått in i förvaltningen är, eller är på väg att bli, miljöcertifierade på högsta nivå och är till största delen uthyrda redan före inflyttning. Under året ska vi fortsätta fokusera på leverans samtidigt som vi ska se till att ta vara på de utvecklingsmöjligheter vi har.

– Med långsiktigt attraktiva fastigheter och en robust kapitalstruktur är Vasakronan ett finansiellt stabilt bolag med starka ägare. Vår framskjutna hållbarhetsposition gör oss attraktiva på kreditmarknaden och tillåter oss att fortsatt låna till förmånliga villkor. Vår bedömning är också att majoriteten av våra fastigheter klarar EU:s nya och tuffa taxonomikrav för finansiering som stegvis börjar tillämpas under 2022.

– Sveriges ekonomi är fortfarande stark och just nu ser jag inte någon avmattning i efterfrågan. Vi följer naturligtvis hur kriget i Ukraina utvecklar sig och vilka effekter det eventuellt kan få för Sverige och vår verksamhet. Oavsett vad som händer är Vasakronan ett bolag som historiskt har stått sig väl även i en turbulent marknad. Det är jag övertygad om att vi kommer att göra även framöver.

Stockholm i mars 2022

Johanna Skogestig
Verkställande direktör

Läs årsredovisning 2021