Vd-ord delårsrapport jan-mars 2025
Johanna Skogestig, vd på Vasakronan, ger sin syn på såväl bolagets som marknadens utveckling för årets tre första månader. Hon konstaterar att resultatet för kvartalet är i linje med förväntningarna i en marknad som fortsätter utmana.
Robusta nyckeltal trots turbulent omvärld
Turbulensen i omvärlden fortsätter. Handelskrig och geopolitiska risker skapar osäkerhet vilket påverkar mångas framtidstro och därmed investeringsklimatet. Det märktes tydligt i slutet av kvartalet med fallande börs, stigande räntor och konsumenter som hellre sparar än konsumerar. Det är också något vi känner av på hyresmarknaden och i dialogerna med våra kunder.
Trots detta kan jag konstatera att våra nyckeltal för kvartalet är robusta. Utvecklingen i driftöverskott och förvaltningsresultat är stabil när vi exkluderar effekterna av jämförelsestörande poster. Sammantaget är det ett uttryck för att vår fastighetsportfölj domineras av tillgångar i bra lägen och hög kvalitet som möter efterfrågan även i marknader som utmanar. Under det senaste året har vi dessutom färdigställt ett antal projekt som bidrar positivt till våra hyresintäkter. Med det sagt så har vår uthyrningsgrad minskat successivt det senaste året vilket nu också får en effekt på våra hyresintäkter som minskar i jämförbart bestånd för första gången på länge.
Ett kvartal i linje med förväntningar
Den uppgång vi såg i hyresmarknaden i slutet av 2024 fortsatte in i början av första kvartalet. I mitten av februari var det dock många dialoger som pausades och kvartalets sammanlagda nyuthyrningsvolym summerar till 131 mkr vilket är en normal nivå för Vasakronan. Bland de största uthyrningarna kan nämnas Kungliga Operan som återigen hyr 11 000 kvm på Kvarnholmen i Nacka i samma läge som de lämnade för sex månader sedan.
Omförhandlingsvolymen fortsätter att ligga på en hög nivå och uppgår till 304 mkr för kvartalet. Bland de större omförhandlingarna finns Statistiska Centralbyrån som har valt att stanna kvar i sina lokaler motsvarande 5 300 kvm i Solna Strand. Även Vattenfall har förlängt sitt avtal på 2 500 kvm i fastigheten Kromet i Göteborg. Efter flera år av hyresuppgångar och indexjusteringar ligger vissa hyror i Stockholm på en hög nivå. Totalt är prisförändringen för omförhandlade avtal minus 4,2%.
Kontorsmarknaden som helhet är avvaktande och uthyrningsprocesserna tar generellt sett längre tid än tidigare. Dialogerna är många och aktiviteten alltjämt hög. Många verksamheter söker lösningar som kombinerar flexibilitet med kostnadseffektivitet och är beredda att minska sina ytor till förmån för kontor av högre kvalitet i bättre läge. Vi ser att fler företag strävar efter att få mer av arbetet att ske i fysiska möten på kontoret och då har läge, funktionalitet och en hög grad av service i närområdet ökat i betydelse. Ett tydligt exempel på detta är IBM som valt att ta steget in till centrala Stockholm och har hyrt 2 000 kvm i vår fastighet Klara C mitt emot centralstationen i Stockholm. Fujitsu är ett annat bolag som följer trenden och har hyrt 2 000 kvm i Norrtullspalatset i Norrtull i Stockholm.
Efterfrågan på våra handelslokaler är god och uthyrningsgraden i gatuplan ligger därför fortsatt på höga 96%. Samtidigt påverkas många detaljhandelsaktörer av marknadsläget. Hushållen har blivit mer pessimistiska och trots en förbättrad köpkraft så har inte konsumtionen tagit fart på det sätt som många hoppades på i början av året. Det i kombination med att skulder och anstånd nu ska återbetalas gör att vissa butiker har det tufft. Vi fortsätter därför att ligga nära våra kunder, följer detaljhandelns utveckling noggrant och anpassar vår strategi i gatuplan därefter.
Projekt- och stadsutveckling
I Södra city i Uppsala har vi under kvartalet avslutat projekt Lumi. Fastigheten omfattar 15 000 kvadratmeter kontor i Uppsalas bästa läge och under kvartalet har den sista hyresgästen Sveriges geologiska undersökning, SGU, flyttat in. Byggnaden är därmed i princip fullt uthyrd. Det är vårt, och förmodligen ett av Sveriges, mest ambitiösa återbruksprojekt någonsin vilket värdesätts av hyresgästerna som inspirerats att själva jobba med hög grad av återbruk i sina lokaler. Parallellt med slutredovisningen av Lumi pågår förberedelserna för nästa etapp i utvecklingen av Södra city som ska innehålla både hotell och bostäder.
I Sergelstan förbereder vi oss för sommar på en rad olika sätt. Malmskillnadsgatan ska åter bli sommargata och invigs med block party den 23-24 maj. Sergelterrassen öppnar upp med nya serveringar och aktiviteter av olika slag under perioden maj till september. Vi har dessutom fått tillstånd av Stockholm stad att bygga en ”pocket park” längs bron över Sveavägen på Mäster Samuelsgatan. Att jobba med den här typen av kontinuerlig utveckling i våra befintliga områden är bara möjlig tack vare dedikerade medarbetare, ett koncentrerat ägande men också ett nära samarbete med våra hyresgäster och staden. Det är en konkurrensfördel som ger oss unika möjligheter att agera och stärka attraktiviteten i våra områden.
Energiprestanda fortsatt i fokus
I takt med att osäkerheten i omvärlden har ökat så har röster från såväl näringsliv som samhälle höjts som ifrågasätter tempot och riktningen i den gröna omställningen. EU-kommissionens förslag till förenklingar av bland annat CSRD, i den så kallade omnibusakten är ett tecken på att även lagstiftarna nu söker en ny balans mellan ambition och genomförbarhet.
Men förändrade rapporteringskrav förändrar inte Vasakronans synsätt. Bolagets hållbarhetsambitioner ligger fast, hållbar utveckling är inte ett sidospår utan en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Därför fortsätter vi fokusera på att minska vårt miljöavtryck bland annat genom att jobba med energieffektiviseringar och byggnadernas energiprestanda. Det är ett sätt att sänka kostnaderna och minska risker kopplat till stora prisvariationer och framtida finansieringsmöjligheter.
Ett kvartal i linje med förväntningarna i en marknad som fortsätter utmana.
Johanna Skogestig, vd Vasakronan
God tillgång till finansiering
I osäkra tider blir investerare helt naturligt mer försiktiga och selektiva i sina investeringsval. Det gynnar ett stabilt bolag som Vasakronan och vi möts av ett fortsatt starkt intresse från obligationsinvesterare.
Kreditmarginalerna utvecklades positivt i inledningen av året och vi passade därför på att utnyttja det fördelaktiga marknadsläget. Under kvartalet har vi lånat upp totalt 3,2 mdkr i den svenska obligationsmarknaden, varav 1,1 mdkr skedde mot återköp av obligationer med förfall inom ett år.
I slutet av mars såg vi att kreditmarginalerna vände upp i takt med det eskalerande handelskriget och den osäkerhet som det medförde på marknaden. Att kostnaden för nya lån går upp är normalt i turbulenta tider, men vi ser fortsatt att det finns gott om kapital i både bank- och obligationsmarknaden för bolag med stark rating likt Vasakronan. Det fick vi en bekräftelse på i april när vi emitterade totalt 1,8 mdkr i treåriga obligationer där flertalet av Sveriges största investerare deltog med stora belopp.
Stabila fastighetsvärden
Förutsättningarna för en upptrappad aktivitet på transaktionsmarknaden var goda i början av året. Den ökade turbulensen i slutet av kvartalet gör att läget nu är mer avvaktande.
Marknadsvärdet är stabilt och uppgår till 178 mdkr. Värdeförändringen uppgick under första kvartalet till -0,5 procent. Variationen mellan våra olika orter och marknader är liten. Vissa ytterstadslägen i Stockholm har den tuffaste utmaningen vilket också speglas i värderingarna. Det genomsnittliga avkastningskravet har i snitt ökat med 2 punkter och uppgick vid slutet av kvartalet till 4,54 procent.
Avslutningsvis
Omvärlden kan förändras i snabb takt men Vasakronans långsiktiga strategi och ambition att vara förstahandsvalet för alla som söker kontors- och butikslokaler ligger fast. 2025 ligger fokus på att ytterligare stärka vårt kunderbjudande och öka uthyrningen. Det gör vi med samma driv, lyhördhet och engagemang som alltid och jag är oerhört stolt över det fantastiska arbete som mina medarbetare gör varje dag. Med det som grund, ett väl positionerat fastighetsbestånd som möter efterfrågan och trygg finansiell ställning är Vasakronan väl riggat för att fortsätta skapa värde för våra ägare, kunder och samhället i stort.
Stockholm 5 maj 2025
Johanna Skogestig,
Verkställande direktör
