Johanna Skogestig, vd på Vasakronan, ger sin syn på såväl bolagets som marknadens utveckling för årets sex första månader. Hon konstaterar att Vasakronan redovisar en positiv förändring i förvaltningsresultatet i en hyresmarknad som utmanar vilket är en bekräftelse på styrka och stabilitet.
Fortsatt utmanande affärsklimat
Sverige befinner sig i ett svagt konjunkturläge och osäkerheten i omvärlden påverkar både verksamheter och individer. Tillväxten i tjänstesektorn dröjer, arbetsmarknaden är dämpad och hushållen är fortsatt återhållsamma. Sammantaget gör detta att återhämtningen i ekonomin är avvaktande.
Samtidigt bidrar lägre räntor, reallöneökningar, god tillgång till kapital och stabiliserade fastighetsvärden till att jag ser en något ljusare bild framåt.
Hyresmarknaden är förvisso fortsatt utmanande med negativ nettouthyrning och vakanser som successivt har ökat det senaste året. Trots det redovisar vi ett ökat förvaltningsresultat vilket är en bekräftelse på vår styrka och stabilitet.
Stort fokus på uthyrning
Efterfrågan på kontor är just nu avvaktande och utbudet av lokaler stort. Konkurrensen om varje enskild kund är stor och jag kan konstatera att vår uthyrningsgrad ligger under vårt långsiktiga mål.
Att öka uthyrningen är därför fortsatt en prioritet för hela bolaget. Det gör vi på olika sätt. Vi fortsätter att investera i våra fastigheter och områden, stärka vårt erbjudande och fördjupa relationen med befintliga och nya kunder.
Vi utvecklar dessutom kontinuerligt organisationen och våra arbetssätt utifrån marknadens förutsättningar. Som ett led i detta kommunicerades nyligen en organisationsförändring som innebär att vi renodlar och förstärker kundorganisationen.
Vi redovisar en positiv förändring i förvaltningsresultatet i en hyresmarknad som utmanar vilket är en bekräftelse på vår styrka och stabilitet.
Johanna Skogestig, vd Vasakronan
Selektiv efterfrågan med fokus på kvalitet och läge
I dialogerna med våra kunder märker vi att de lägger ett allt tydligare fokus på kontorets betydelse för att skapa affärsvärde och bidra till att behålla och attrahera rätt kompetens. Allra starkast är efterfrågan i Stockholms och Göteborgs centrala delar och på premiumlokaler med stort serviceutbud.
Kunderna är selektiva och efterfrågar en högre grad av flexibilitet – både vad gäller lokalen men också avtalens utformning. Det möter vi på ett bra sätt med stor bredd i vårt lokalerbjudande, och koncepten Arena och Smart & klart har fallit väl ut som komplement till vårt kärnerbjudande. En tydlig indikation på detta är att uthyrningsgraden för Smart & klart, helt möblerade och inflyttningsklara kontor med flexibla avtal, har ökat markant under kvartalet.
Tack vare drivna och kompetenta medarbetare håller vi fortsatt en hög takt i antalet uthyrningar som summerar till 184 mkr för kvartalet. Likväl är nettouthyrningen negativ, främst på grund av rekonstruktionen av Convendum. Convendums hyresavtal på Vasagatan 16 i Stockholm är kvartalets största uppsägning och motsvarar ett årligt hyresvärde om 39 mkr. Vi utvärderar nu möjligheten att fortsätta driva dessa attraktiva lokaler i egen regi under vårt varumärke Vasakronan Arena.
Vi lägger stort fokus på att möta förändrade behov hos våra befintliga kunder och även där är dialogerna många och aktiviteten hög. Bland kvartalets större omförhandlingar märks Läkemedelsverket som förlängt knappt 20 000 kvadratmeter kontor i Uppsala Science Park. Utöver det har Clas Ohlson förlängt sitt avtal om 7 300 kvadratmeter på Drottninggatan i Stockholm och i Nordstan i Göteborg etablerar Lager 157 en flaggskeppsbutik på 2 300 kvadratmeter.
Sista pusselbiten på Hamngatan
Under kvartalet har vi hälsat McKinsey välkomna till Hästskopalatset, den sista pusselbiten i utvecklingen av Sergelstan i Stockholm city. Fastigheten är belägen i hörnet Hamngatan/Regeringsgatan och har genomgått en fullständig och varsam renovering där fasaden har återskapats till ursprunglig 30-talsarkitektur. Även H&M har tillträtt sin lokal och jag ser fram emot hösten då de åter öppnar sin flaggskeppsbutik.
Fortsatt utveckling av Södra city
I Uppsala fortgår utvecklingen av Södra city, ett av våra och Uppsalas största stadsomvandlingsprojekt. Kontorsfastigheterna Magasin X och Lumi är redan färdigställda och under kvartalet har vi tecknat ett avtal med Scandic Hotels vilket möjliggör byggstart av nästa projekt, Hjärta. Hjärta beräknas stå klar för inflyttning under det första halvåret 2028 och kommer att omfatta 235 hotellrum, 7 700 kvadratmeter kontor samt restaurang och annan service i entréplan. Fastigheten är strategiskt belägen mellan Uppsala Resecentrum och Fyrisån och ambitionen är att Hjärta ska bli en självklar mötesplats som bidrar till att skapa flöden och puls i området.
Som en del av satsningen i Södra city har vi under kvartalet även avyttrat bostadsbyggrätter till JM som kommer att tillföra cirka 400 bostäder i bästa läge vid Fyrisån och i direkt anslutning till Hjärta. Vår gemensamma målsättning är att skapa en levande och attraktiv stadsdel för både boende, besökare och verksamheter.
Strategiskt förvärv i Solna
Den ökning vi såg i aktiviteten på transaktionsmarknaden under 2024 har fortsatt under 2025. Efter kvartalets slut har vi förvärvat fastigheten Tygeln 2, eller ”Solna United” som den också kallas. Det är en fastighet av hög kvalitet belägen intill Solna station i Arenastaden, en del av Solna som vi bedömer kommer att stå sig väl över tid. Med förvärvet stärker vi vårt erbjudande i norra Stockholms bästa kommunikationsläge vilket är helt i linje med vår strategi.
Rating bekräftad
I maj bekräftade Moody´s vår rating med betyget A3, stabila utsikter. Det var ett väntat och välkommet kvitto på vår styrka. Betyget motiveras bland annat av vår ledande position på kontorsmarknaden och kvaliteten på fastigheterna i vårt bestånd. Moody’s konstaterar också att kreditbetyget balanserar stark likviditet och god tillgång till obligationsmarknader samt en betryggande räntetäckningsgrad.
God tillgång till finansiering och förbättrade finansiella nyckeltal
Kreditmarknaden har succesivt förbättrats under maj och juni, och vi ser en god efterfrågan från investerare på den svenska och norska marknaden. Under det första halvåret har vi lånat upp totalt 5,5 mdkr i obligationsmarknaden och återköpt obligationer motsvarande ett nominellt belopp om 2,1 mdkr med förfall inom 1 år. Utöver det har vi under kvartalet även ingått nya banklån om totalt 3 mdkr, där 1 mdkr avsåg lån som omförhandlades i förtid.
Marknadsvärdet på våra fastigheter är stabilt med en värdeförändring på 0,2 procent sedan årsskiftet. Den positiva effekten förklaras delvis av det tomträttsmål i Mark- och miljödomstolen som under kvartalet dömdes till vår fördel och som inneburit nedjusterade tomträttsavgälder. Det genomsnittliga avkastningskravet är oförändrat och ligger på 4,5 procent.
Finansiellt står vi fortsatt starka. Räntetäckningsgraden har förbättrats till 3,7 gånger och belåningsgraden uppgår till 40 procent. Med en stark balansräkning och god tillgång till kapital i både bank- och kapitalmarknaden har vi goda förutsättningar att utveckla vår verksamhet och fortsätta skapa värde.
Avslutningsvis
Jag ser både utmaningar och möjligheter framöver. Efterfrågan på kontor fortsätter att utmana och min bedömning är att nettouthyrningen kommer att vara pressad året ut. Samtidigt bidrar fallande räntor, reallöneökningar och god tillgång till kapital till en ljusare bild framöver och förutsättningarna för att svensk ekonomi återigen ska ta fart är goda. Långsiktigt känner jag ingen tvekan kring Vasakronans position eller riktning. Vår investeringsstrategi ligger fast och vi har kapacitet att agera på de möjligheter som uppstår även i mer utmanande tider. Förvärvet av Solna United och projektstarten av Hjärta är tydliga exempel på detta.
Avslutningsvis vill jag tacka alla fantastiska medarbetare på Vasakronan. Ytterst är det trots allt människor, deras engagemang, kompetens och affärsmässighet som gör verklig skillnad för våra kunder. Jag är stolt över det vi åstadkommer tillsammans och ser fram emot att fortsätta bygga vidare på det. Med det som grund, starka ägare, god tillgång till kapital och några av landets bästa fastigheter och utvecklingsområden i Sveriges fyra största städer har vi de allra bästa förutsättningar att fortsätta skapa värde för våra kunder och ägare.
Stockholm 9 juli 2025
Johanna Skogestig
Verkställande direktör
