Risker och riskhantering

Så går riskarbetet till

Vasakronans uppdrag från ägarna är att leverera en långsiktigt hög och stabil avkastning, samtidigt som verksamheten ska ta hänsyn till människor, etik och miljö. För att uppnå det krävs en rimlig och önskvärd nivå på risktagandet samt en god intern kontroll i verksamhetens alla delar. Ansvaret för att det upprättas ändamålsenliga och effektiva system för riskhantering och intern kontroll ligger på styrelsen. De har delegerat ansvaret för det löpande arbetet med riskhantering och intern kontroll till vd och fastställt riktlinjer för hur arbetet ska bedrivas och vilken risknivå som accepteras.

Det löpande riskarbetet följer en strukturerad process. Inför affärsplaneringen varje år identifieras väsentliga risker i alla delar av verksamheten. Det sker bland annat genom workshops med revisionsutskott och delar av ledningsgruppen, och med utgångspunkt i affärsprocesser och tidigare erfarenheter. Riskerna bedöms sedan av ledningsgruppen avseende sannolikheten för att de inträffar och vilken påverkan de i så fall har ekonomiskt, men även på företagets anseende. De väsentliga riskerna hanteras sedan i respektive enhets affärsplan med löpande uppföljning av utfallet. Åtgärderna varierar beroende på riskens karaktär.

• Affärsmässiga risker är kopplade till externa faktorer som inte kan kontrolleras, men den negativa påverkan kan begränsas.

• Administrativa risker är kopplade till interna processer och personalens agerande, och ska begränsas så långt det är affärsmässigt motiverat.

• Finansiella risker är de specifika risker som uppkommer till följd av finansverksamheten, och där finanspolicyn reglerar hur dessa risker ska hanteras.

I alla delar av verksamheten kan det finnas risker som påverkar anseendet och som till stor del är kopplade till personalens agerande. Begränsning av riskerna sker genom ett omfattande arbete med företagskultur och värderingar.

Väsentliga riskområden

Fastigheternas marknadsvärde

Värdet på fastigheterna är det som enskilt kan ha störst påverkan på företagets ekonomiska resultat på kort sikt, även om det inte ger någon direkt effekt på kassaflödet. Fastigheternas marknadsvärde påverkas av såväl förändrade avkastningskrav som förändrade  marknadshyresantaganden och andra värdepåverkande faktorer. För att hantera dessa risker har Vasakronan valt att fokusera på fastigheter som långsiktigt bedöms ha bäst förutsättningar för hög avkastning med ett kontrollerat risktagande. Fastighetsbeståndet ska koncentreras till marknader med stark ekonomisk tillväxt och hög likviditet i transaktionsmarknaden, och butiksfastigheter. I det korta perspektivet kan dock dessa fastigheter vara de som avkastningsmässigt är mest volatila.

Värdet på fastigheterna påverkas också av det uppskattade framtida kassaflödet från hyresintäkter, fastighetskostnader och investeringar. Här finns större möjligheter att påverka värdet genom ett aktivt och strukturerat arbete, se mer nedan under respektive riskområde.

Hyresintäkter

Tillväxten i ekonomin styr sysselsättningsgraden, som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och därmed påverkar vakansgrad och hyresnivåer. En utspridd förfallostruktur för hyreskontrakten, där endast 15–20 procent av kontraktsportföljen är föremål för omförhandling varje år, leder till att effekten från makroekonomiska faktorer på hyresintäkterna begränsas i det korta perspektivet. Kontraktsportföljen har också en spridning på många hyresgäster och branscher vilket ytterligare minskar risken.

Genom att erbjuda hyresgästerna ett brett utbud av attraktiva lokaler i bra lägen är bedömningen att efterfrågan och lojaliteten hos hyresgästerna ökar. Det är också viktigt att möta hyresgästernas ökade krav på lokaler som motsvarar deras högt ställda miljökrav. Det resulterar i en begränsning av påverkan från makroekonomiska faktorer även i ett längre perspektiv.

Drift och underhåll

Fastighetskostnaderna påverkas av inflationen, men ett visst skydd mot inflationens negativa effekter på resultatet erhålls i och med att hyreskontrakt ger möjlighet till uppjustering av hyran vid förändringar i konsumentprisindex. Kostnaderna påverkas också av effektiviteten i inköpsprocessen, där ett strukturerat inköpsarbete leder till att stordriftsfördelar tas till vara och att miljömässiga och sociala risker i leverantörsledet begränsas. Genom ett aktivt arbete med att minska energianvändningen finns också en möjlighet att långsiktigt sänka fastighetskostnaderna.

Fastighetsutveckling

Att nyuppföra fastigheter och utveckla befintliga genom investeringar är ett sätt att öka avkastningen. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar kring hyresmarknadens utveckling, men också i utformningen av produkten och själva projektgenomförandet. Riskerna begränsas genom investeringar enbart på marknader där Vasakronan har god marknadskännedom, och där det finns stark efterfrågan på lokaler. Kvalitetssäkrade interna processer och hög kompetens inom projektorganisationen säkerställer att såväl genomförande som produkt håller hög kvalitet och uppfyller krav inom hållbarhet. Normalt minimeras riskerna vid större investeringar även avtalsmässigt i förhållande till både entreprenörer och hyresgäster. Vid uppförande av nya byggnader ställs oftast krav på att större delen av fastigheten ska vara uthyrd innan investeringen påbörjas. Merparten av de pågående projekten har hög uthyrningsgrad och för flertalet av dem finns dessutom långa hyresavtal tecknade med hyresgäster.

Transaktioner

Köp och försäljning av fastigheter är ytterligare ett sätt att öka avkastningen. Riskerna vid transaktioner begränsas genom kvalitetssäkrade interna processer och hög kompetens i transaktionsteamen. Transaktionerna genomförs till stor del med egen personal, men vid behov anlitas även externa konsulter.

Finansiering

Räntekostnader och värdeförändring på derivat är poster som kan få stor påverkan på Vasakronans resultat. Målet är en låg och balanserad risk i finansieringen, och riskhanteringen regleras av en finanspolicy som fastställts av styrelsen. För att uppnå målet krävs en diversifierad upplåning med goda reserver, och genom de gröna obligationerna har ytterligare diversifiering kunnat ske. På sidorna 28–29 i Vasakronans årsredovisning för 2015 beskrivs den finansiella riskhanteringen närmare.

Skatt

Verksamheten påverkas av skatter i form av inkomstskatt, fastighetsskatt och moms. Dessa påverkas i sin tur av politiska beslut, lagstiftning samt rättsutveckling. Risken begränsas genom en försiktig och balanserad hantering av skattefrågor, och Vasakronan är idag inte föremål för några skatteprocesser.